Stratégies · Étude inédite
Rendement ou plus-value : deux stratégies, deux cartes de France
Par Michael Bechay · Publié le
Entre 2021 et 2025, le prix médian des appartements a évolué de +2,9 % dans la ville médiane analysée. En croisant cette évolution avec le rendement, quatre profils de marché apparaissent, et 137 villes cumulent un rendement supérieur à la médiane et une hausse des prix supérieure à la médiane.
Choisir entre rendement et plus-value, c'est choisir entre un revenu régulier et un pari sur la revente. Les meilleures villes permettent les deux ; les pires n'offrent ni l'un ni l'autre.
Deux façons de gagner de l'argent avec l'immobilier
Un investissement locatif rapporte de deux manières :
- Le rendement : les loyers, une fois les charges, les impôts et le crédit payés. C'est un revenu régulier, visible dès la première année, qui réduit votre effort d'épargne.
- La plus-value : la différence entre le prix de revente et le prix d'achat. Elle est incertaine, ne se matérialise qu'à la vente et dépend du marché local, du bien et de la durée de détention.
Les deux sont liés : un prix élevé, porté par l'anticipation de hausses futures, abaisse mécaniquement le rendement. Les villes chères rapportent peu en loyer parce que les acheteurs paient déjà la plus-value attendue.
Les quatre profils de villes
| Prix en hausse (au-dessus de la médiane) | Prix en baisse ou en faible hausse | |
|---|---|---|
| Rendement supérieur à la médiane | Le double moteur : 137 villes | Le rendement pur : 100 villes |
| Rendement inférieur à la médiane | Le pari patrimonial : 90 villes | Ni l'un ni l'autre : 134 villes |
Seuils : rendement brut médian de 6,1 %, évolution médiane du prix des appartements de +2,9 % entre 2021 et 2025.
Le double moteur : rendement et prix en hausse
| # | Ville | Rendement brut | Prix 2021-2025 | Prix T1-T2 | Cash-flow T2 | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Montluçon (03) | 17,2 % | +4,0 % | 745 €/m² | +26 €/mois | 64/100 |
| 2 | Vierzon (18) | 12,2 % | +26,4 % | 953 €/m² | −23 €/mois | 63/100 |
| 3 | Maubeuge (59) | 11,6 % | +9,2 % | 1 201 €/m² | −37 €/mois | 69/100 |
| 4 | Saint-Chamond (42) | 11,6 % | +10,2 % | 1 142 €/m² | −32 €/mois | 69/100 |
| 5 | Nevers (58) | 11,4 % | +9,7 % | 1 122 €/m² | −41 €/mois | 68/100 |
| 6 | Bruay-la-Buissière (62) | 11,0 % | +4,4 % | 1 244 €/m² | −57 €/mois | 72/100 |
| 7 | Laon (02) | 10,9 % | +8,9 % | 1 205 €/m² | −55 €/mois | 68/100 |
| 8 | Saint-Dizier (52) | 10,8 % | +13,1 % | 1 190 €/m² | −51 €/mois | 70/100 |
| 9 | Alençon (61) | 10,6 % | +6,9 % | 1 229 €/m² | −56 €/mois | 70/100 |
| 10 | Carcassonne (11) | 10,6 % | +19,0 % | 1 345 €/m² | −69 €/mois | 72/100 |
| 11 | Châteauroux (36) | 10,6 % | +18,5 % | 1 266 €/m² | −53 €/mois | 72/100 |
| 12 | Nogent-sur-Oise (60) | 10,4 % | +6,4 % | 1 727 €/m² | −80 €/mois | 79/100 |
| 13 | Châtellerault (86) | 10,2 % | +15,9 % | 1 262 €/m² | −63 €/mois | 65/100 |
| 14 | Oyonnax (01) | 9,9 % | +8,6 % | 1 344 €/m² | −67 €/mois | 70/100 |
| 15 | Villeneuve-sur-Lot (47) | 9,7 % | +9,5 % | 1 248 €/m² | −79 €/mois | 63/100 |
Ce sont souvent des villes moyennes longtemps délaissées, où l'arrivée de nouveaux habitants (télétravail, desserte ferroviaire, coût de la vie) a commencé à faire monter les prix sans encore rattraper les loyers. C'est la liste que nous regarderions en premier.
Le pari patrimonial : rendement faible, prix en hausse
| # | Ville | Prix 2021-2025 | Rendement brut | Prix T1-T2 | Cash-flow T2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Lanester (56) | +32,0 % | 6,0 % | 2 773 €/m² | −268 €/mois |
| 2 | Le Moule (971) | +31,4 % | 5,5 % | 3 493 €/m² | −363 €/mois |
| 3 | Lannion (22) | +31,1 % | 5,5 % | 2 404 €/m² | −258 €/mois |
| 4 | Sainte-Anne (971) | +29,2 % | 5,0 % | 4 153 €/m² | −462 €/mois |
| 5 | Saint-Paul (974) | +26,5 % | 4,2 % | 5 659 €/m² | −690 €/mois |
| 6 | Saint-Leu (974) | +25,0 % | 4,4 % | 4 618 €/m² | −555 €/mois |
| 7 | Montaigu-Vendée (85) | +23,6 % | 5,8 % | 2 727 €/m² | −273 €/mois |
| 8 | Le Gosier (971) | +22,8 % | 5,3 % | 4 140 €/m² | −428 €/mois |
| 9 | Saint-Pierre (974) | +22,0 % | 6,1 % | 3 354 €/m² | −319 €/mois |
| 10 | Concarneau (29) | +20,8 % | 4,7 % | 3 365 €/m² | −385 €/mois |
Ici, on achète une valorisation passée en espérant qu'elle continue. C'est défendable avec un apport important et un horizon long, beaucoup moins à crédit avec un effort d'épargne lourd. Une hausse passée ne garantit rien : les marchés qui ont le plus monté sont aussi ceux qui corrigent le plus vite.
Le rendement pur : loyers élevés, prix en baisse
| # | Ville | Rendement brut | Prix 2021-2025 | Logements vacants | Cash-flow T2 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Montbéliard (25) | 12,4 % | −0,5 % | 15,3 % | −18 €/mois |
| 2 | Liévin (62) | 11,1 % | −1,3 % | 9,5 % | −57 €/mois |
| 3 | Wattrelos (59) | 10,6 % | −10,6 % | 6,3 % | −72 €/mois |
| 4 | Mons-en-Barœul (59) | 9,8 % | −5,9 % | 7,9 % | −82 €/mois |
| 5 | Villiers-le-Bel (95) | 9,3 % | −3,3 % | 9,4 % | −126 €/mois |
| 6 | Limoges (87) | 8,8 % | −1,3 % | 13,0 % | −102 €/mois |
| 7 | Ris-Orangis (91) | 8,8 % | −4,9 % | 7,5 % | −141 €/mois |
| 8 | Fleury-les-Aubrais (45) | 8,4 % | −12,7 % | 8,6 % | −151 €/mois |
| 9 | Troyes (10) | 8,2 % | −0,1 % | 17,7 % | −133 €/mois |
| 10 | Sevran (93) | 8,1 % | −3,1 % | 7,2 % | −184 €/mois |
Ces villes rapportent, mais leurs prix reculent. La stratégie se tient si le cash-flow couvre le crédit et si vous gardez le bien longtemps : la plus-value sera faible, voire négative, mais les loyers auront remboursé l'essentiel. Notre étude sur les villes à plus de 8 % de rendement aide à faire le tri.
Ce que rapporte chaque stratégie sur vingt ans
Prenons un T2 au prix médian et deux scénarios de prix : stabilité, ou hausse de 2 % par an (le rythme moyen observé sur longue période en France, inflation comprise). Avec un crédit sur 20 ans, le bien est payé au terme : le patrimoine constitué vaut le prix de revente. Dans une ville à 8 % de rendement, le cash-flow proche de l'équilibre fait que ce patrimoine coûte peu d'effort ; dans une ville à 4 %, l'effort mensuel cumulé sur vingt ans peut représenter la moitié de la valeur du bien. Une hausse de 2 % par an multiplie le prix par environ 1,5 en vingt ans : c'est elle qui rend rentables les villes chères, à condition qu'elle se produise. Nous détaillons ce calcul dans combien rapporte vraiment un investissement locatif sur vingt ans.
Notre lecture
Pour un investisseur à crédit, nous privilégions le rendement : il est mesurable aujourd'hui, il réduit l'effort d'épargne et il protège en cas de baisse des prix. La plus-value vient en bonus, et on l'augmente surtout en achetant bien (sous le prix du marché, un bien à rafraîchir) plutôt qu'en pariant sur la ville. Les villes « double moteur » sont l'idéal ; les villes « ni l'un ni l'autre », souvent chères pour leur dynamisme réel, sont à éviter.
À la revente, n'oubliez pas la fiscalité : notre guide sur la plus-value immobilière détaille les abattements pour durée de détention et le cas particulier du LMNP.
Les pièges à éviter
- Extrapoler la hausse passée : 2021-2022 a été une période exceptionnelle de taux bas.
- Acheter cher en comptant sur la revente avec un apport faible : en cas de baisse, vous devez rembourser plus que la valeur du bien.
- Négliger le temps : sous cinq ans de détention, les frais d'achat et de revente effacent la plupart des plus-values.
- Confondre prix de la ville et prix du bien : un bien bien acheté dans une ville stable vaut mieux qu'un bien surpayé dans une ville en hausse.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux viser le rendement ou la plus-value ?
À crédit, le rendement : il réduit l'effort d'épargne dès la première année et protège en cas de baisse des prix. La plus-value est un bonus incertain, qui dépend du marché au moment de la revente.
Quelles villes combinent bon rendement et hausse des prix ?
Montluçon, Vierzon, Maubeuge, Saint-Chamond font partie des 137 villes au rendement supérieur à la médiane dont les prix ont progressé plus que la médiane entre 2021 et 2025.
Pourquoi les villes chères rapportent-elles peu ?
Parce que le prix intègre déjà la hausse attendue : les acheteurs paient la plus-value future, alors que le loyer reflète l'usage présent du logement.
Une ville où les prix baissent est-elle un mauvais investissement ?
Pas forcément : si le rendement couvre le crédit et que vous gardez le bien longtemps, les loyers remboursent l'essentiel. Le risque porte surtout sur une revente rapide.
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, évolution du prix médian des appartements), carte des loyers ANIL 2025, Pierreinvest (rendement brut T1-T2). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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