Investissement locatif · Val-d'Oise
Investir à Villiers-le-Bel (95) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireVal-d'Oise (95)·Île-de-France
- Population30 053 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée190 ventes · 871 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Villiers-le-Bel, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 2 492 €/m² (190 ventes DVF 2021-2025) et se loue 21,4 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 9,3 % hors charges.
C'est 3,1 points au-dessus de la médiane des 21 communes analysées du département (Val-d'Oise, 6,1 %) : Villiers-le-Bel se classe 40e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (99 700 €), loué 772 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 123 € par mois (cash-flow estimé de −123 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Villiers-le-Bel ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 2 492 €/m² | 2 115 € | 3 099 € | 190 |
| Appartement 3 pièces et plus | 2 083 €/m² | 1 792 € | 2 373 € | 311 |
| Appartement, tous types | 2 222 €/m² | 1 875 € | 2 655 € | 502 |
| Maison | 2 951 €/m² | 2 419 € | 3 475 € | 233 |
Le prix médian des appartements a reculé de 3,3 % entre 2021 (2 227 €/m²) et 2025 (2 153 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Villiers-le-Bel ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 21,4 €/m² | 17,3 – 26,6 € | 871 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 16,9 €/m² | 13,8 – 20,7 € | 562 | Bonne |
| Appartement, tous types | 18,6 €/m² | 15,0 – 23,0 € | 1 433 | Bonne |
| Maison | 17,4 €/m² | 12,1 – 24,9 € | 63 | Prudence |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Villiers-le-Bel ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 99 700 € | 772 €/mois | 9,3 % | 6,7 % | 5,0 % | −123 €/mois |
| T3 de 65 m² | 135 400 € | 987 €/mois | 8,8 % | 6,2 % | 4,8 % | −198 €/mois |
| Maison de 90 m² | 265 600 € | 1 407 €/mois | 6,4 % | 4,8 % | 4,0 % | −571 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Villiers-le-Bel
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Villiers-le-Bel ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 908 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 1 817 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 352 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 46,62 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,94 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 972 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Villiers-le-Bel ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,0 % | 9,2 % | 47,6 % | 25,8 % | 12,8 % | 2,7 % | 1,9 % |
4,6 % des DPE réalisés à Villiers-le-Bel classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (9 183 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Villiers-le-Bel ?
Inondation Mouvement de terrain Transport de marchandises dangereuses
10 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Villiers-le-Bel ?
Aucun signal d'alerte particulier dans nos données : part de passoires thermiques, évolution des prix, risques naturels et taxe foncière restent dans la norme des communes analysées. Une visite, le DPE du logement et les procès-verbaux d'assemblée générale restent indispensables.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Garges-lès-Gonesse ou Villiers-le-Bel, Goussainville ou Villiers-le-Bel, Sarcelles ou Villiers-le-Bel.
Dans quels classements figure Villiers-le-Bel ?
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Villiers-le-Bel
Est-il rentable d'investir à Villiers-le-Bel ?
Avec un rendement brut estimé à 9,3 % pour un T1-T2, Villiers-le-Bel se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −123 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 123 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 89/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Villiers-le-Bel ?
Comptez environ 99 700 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 8 000 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 2 115 € et 3 099 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Villiers-le-Bel ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 772 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 21,4 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 17,3 à 26,6 €/m².
Villiers-le-Bel est-elle en zone tendue ?
Villiers-le-Bel est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Villiers-le-Bel ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 46,62 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 972 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Villiers-le-Bel
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 123 € par mois à Villiers-le-Bel : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Villiers-le-Bel.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Villiers-le-Bel, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 9,3 % en 2026 (prix médian 2 492 €/m², loyer 21,4 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/95-val-d-oise/villiers-le-bel/