Marché et données · Analyse
Villes à plus de 8 % de rendement : piège ou opportunité ?
Par Michael Bechay · Publié le
67 villes de 20 000 à 100 000 habitants affichent plus de 8 % de rendement brut. Leur point commun : des prix bas, autour de 1 574 €/m² en médiane. Mais 54 d'entre elles ont une vacance supérieure à la médiane nationale (8,5 %).
Un rendement élevé rémunère un risque : la question est de savoir lequel, et s'il est maîtrisable.
Les villes à 8 % qui tiennent la route
Vacance inférieure à la médiane et emploi salarié privé stable ou en hausse sur cinq ans :
| # | Ville | Rendement brut | Logements vacants | Emploi sur 5 ans | Évolution des prix 2021-2025 | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Les Ulis (91) | 8,5 % | 6,3 % | +4,0 % | +0,7 % | 87/100 |
| 2 | Saint-Benoît (974) | 9,8 % | 7,2 % | +18,0 % | n.d. | 82/100 |
| 3 | Le Port (974) | 9,0 % | 6,0 % | +8,4 % | +18,3 % | 81/100 |
| 4 | Coudekerque-Branche (59) | 9,1 % | 6,3 % | +2,8 % | +15,5 % | 80/100 |
| 5 | Garges-lès-Gonesse (95) | 9,2 % | 7,3 % | +8,1 % | +1,8 % | 80/100 |
| 6 | Ris-Orangis (91) | 8,8 % | 7,5 % | +12,5 % | −4,9 % | 79/100 |
| 7 | Sevran (93) | 8,1 % | 7,2 % | +0,7 % | −3,1 % | 79/100 |
| 8 | Saint-André (974) | 8,6 % | 7,4 % | +9,1 % | +31,8 % | 79/100 |
| 9 | Saint-Joseph (974) | 8,5 % | 8,1 % | +5,2 % | +21,9 % | 76/100 |
Celles où la prudence s'impose
| # | Ville | Rendement brut | Logements vacants | Vacants depuis plus de 2 ans | Emploi sur 5 ans | DPE F + G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Montluçon (03) | 17,2 % | 21,0 % | 10,7 % | −3,3 % | 15,3 % |
| 2 | Nevers (58) | 11,4 % | 18,9 % | 8,8 % | −3,8 % | 10,6 % |
| 3 | Troyes (10) | 8,2 % | 17,7 % | 7,1 % | −2,2 % | 7,6 % |
| 4 | Belfort (90) | 9,7 % | 16,3 % | 5,6 % | −3,2 % | 9,5 % |
| 5 | Vierzon (18) | 12,2 % | 16,2 % | 7,8 % | +1,5 % | 14,6 % |
| 6 | Denain (59) | 9,2 % | 15,8 % | 6,8 % | +10,7 % | 9,5 % |
| 7 | Boulogne-sur-Mer (62) | 8,1 % | 15,8 % | 5,4 % | +6,7 % | 9,9 % |
| 8 | Lens (62) | 8,5 % | 15,8 % | 7,2 % | +0,1 % | 10,4 % |
| 9 | Le Creusot (71) | 8,9 % | 15,8 % | 6,4 % | +8,3 % | 14,4 % |
| 10 | Oyonnax (01) | 9,9 % | 15,5 % | 8,6 % | −0,3 % | 12,9 % |
| 11 | Montbéliard (25) | 12,4 % | 15,3 % | 5,7 % | −10,3 % | 5,8 % |
| 12 | Dreux (28) | 9,2 % | 15,1 % | 6,3 % | +9,2 % | 12,8 % |
Les quatre signaux à vérifier
- La vacance : au-delà de 10 %, un logement moyen peut rester vide plusieurs mois.
- L'emploi : un bassin qui perd des emplois perd des locataires.
- Les prix : une baisse continue réduit la valeur de revente.
- Le DPE : un parc ancien énergivore impose des travaux d'ici 2028 ou 2034.
Chaque page commune Pierreinvest rassemble ces signaux dans la rubrique « Points de vigilance ».
Les pièges à éviter
- Acheter sur annonce sans visite : dans une ville bon marché, la qualité de la rue fait tout.
- Calculer avec le loyer d'annonce : il peut être loin du loyer réellement obtenu.
- Négliger la revente : un marché étroit se revend lentement.
Pour aller plus loin
Trois études complètent ce tri : la comparaison grande ville ou ville moyenne, les villes où l'emploi progresse et le taux d'effort des locataires, qui signale les rendements adossés à une demande fragile.
Questions fréquentes
Combien de villes dépassent 8 % de rendement brut ?
67 villes de 20 000 à 100 000 habitants, selon les prix DVF et les loyers ANIL.
Un rendement de 8 % est-il réaliste ?
Brut, oui dans ces villes ; net de charges, de taxe foncière, de vacance et d'impôt, il descend souvent de deux à trois points.
Quelle ville rentable est la plus sûre ?
Les Ulis (Essonne) obtient le meilleur score Pierreinvest parmi les villes à plus de 8 % qui combinent vacance faible et emploi en hausse.
Pourquoi les villes rentables ont-elles souvent beaucoup de vacance ?
Parce que des prix bas traduisent une demande faible : les logements se vendent et se louent moins vite.
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP ; prix de référence sur les 24 derniers mois, 2024-2025), carte des loyers ANIL 2025, LOVAC (Cerema), Urssaf (emploi salarié privé), ADEME (DPE). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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