Marché et données · Étude inédite
Loyers et revenus des habitants : les villes où les locataires peuvent payer
Par Michael Bechay · Publié le
Le loyer hors charges d'un T2 de 40 m² représente en médiane 34,2 % du niveau de vie annuel d'un habitant des villes analysées. Mais l'écart va de 22,2 % à 64,0 % : dans certaines villes, le loyer de marché dépasse ce que la population locale peut durablement payer.
Pour un investisseur, ce ratio est un indicateur avancé du risque d'impayé et de vacance, que le rendement brut ne montre pas.
Le taux d'effort, un indicateur oublié des investisseurs
Le taux d'effort est la part du revenu consacrée au logement. Les bailleurs le connaissent sous la forme de la règle « revenus égaux à trois fois le loyer », soit un loyer d'au plus 33 % des revenus. Les assureurs de loyers impayés retiennent un seuil voisin.
Nous l'avons transposé à l'échelle de la ville : loyer annuel hors charges d'un T2 type ÷ niveau de vie médian des habitants (revenu disponible par unité de consommation, INSEE Filosofi). Ce n'est pas le taux d'effort d'un locataire précis, mais une mesure de la tension entre le loyer de marché et la richesse locale. Quand il est élevé, les candidats solvables sont moins nombreux, le bailleur doit accepter des dossiers plus fragiles ou baisser son loyer.
Les villes où le loyer pèse le plus lourd
| # | Ville | Loyer T2 / niveau de vie | Loyer T2 hors charges | Niveau de vie médian | Taux de pauvreté | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Gennevilliers (92) | 64,0 % | 980 €/mois | 1 530 €/mois | 28,0 % | 6,2 % |
| 2 | Aubervilliers (93) | 63,8 % | 815 €/mois | 1 280 €/mois | 42,0 % | 5,8 % |
| 3 | La Courneuve (93) | 63,2 % | 798 €/mois | 1 260 €/mois | 42,0 % | 7,1 % |
| 4 | Saint-Denis (93) | 63,1 % | 866 €/mois | 1 370 €/mois | 37,0 % | 6,5 % |
| 5 | Villeneuve-la-Garenne (92) | 62,6 % | 969 €/mois | 1 550 €/mois | 26,0 % | 7,1 % |
| 6 | Garges-lès-Gonesse (95) | 59,9 % | 786 €/mois | 1 310 €/mois | 39,0 % | 9,2 % |
| 7 | Bondy (93) | 59,1 % | 848 €/mois | 1 430 €/mois | 34,0 % | 7,8 % |
| 8 | Stains (93) | 59,1 % | 794 €/mois | 1 340 €/mois | 37,0 % | 7,7 % |
| 9 | Ivry-sur-Seine (94) | 58,8 % | 964 €/mois | 1 640 €/mois | 28,0 % | 5,5 % |
| 10 | Bagnolet (93) | 57,5 % | 913 €/mois | 1 590 €/mois | 28,0 % | 4,8 % |
| 11 | Bobigny (93) | 57,3 % | 780 €/mois | 1 360 €/mois | 36,0 % | 6,2 % |
| 12 | Villiers-le-Bel (95) | 57,2 % | 772 €/mois | 1 350 €/mois | 37,0 % | 9,3 % |
Deux profils de villes se mêlent ici. D'un côté, des communes populaires de grandes agglomérations, où le loyer est tiré par le marché métropolitain alors que les habitants ont des revenus modestes : les locataires solvables viennent souvent d'ailleurs. De l'autre, des villes où le revenu médian est faible et où un rendement facial élevé cache une clientèle fragile.
Rentable et soutenable : les villes au bon équilibre
Villes dont le rendement dépasse la médiane nationale (6,1 %) et dont le taux d'effort reste inférieur à la médiane (34,2 %) : le loyer y est à la portée de la population locale.
| # | Ville | Rendement brut | Loyer T2 / niveau de vie | Loyer T2 | Logements vacants | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Montluçon (03) | 17,2 % | 26,3 % | 426 €/mois | 21,0 % | 64/100 |
| 2 | Montbéliard (25) | 12,4 % | 30,6 % | 474 €/mois | 15,3 % | 72/100 |
| 3 | Vierzon (18) | 12,2 % | 24,3 % | 388 €/mois | 16,2 % | 63/100 |
| 4 | Maubeuge (59) | 11,6 % | 34,2 % | 465 €/mois | 12,6 % | 69/100 |
| 5 | Saint-Chamond (42) | 11,6 % | 26,0 % | 441 €/mois | 12,2 % | 69/100 |
| 6 | Nevers (58) | 11,4 % | 25,6 % | 428 €/mois | 18,9 % | 68/100 |
| 7 | Saint-Quentin (02) | 11,2 % | 29,3 % | 449 €/mois | 14,6 % | 74/100 |
| 8 | Liévin (62) | 11,1 % | 33,4 % | 497 €/mois | 9,5 % | 75/100 |
| 9 | Bruay-la-Buissière (62) | 11,0 % | 31,5 % | 455 €/mois | 11,4 % | 72/100 |
| 10 | Laon (02) | 10,9 % | 29,3 % | 439 €/mois | 13,5 % | 68/100 |
| 11 | Saint-Dizier (52) | 10,8 % | 27,4 % | 427 €/mois | 13,8 % | 70/100 |
| 12 | Alençon (61) | 10,6 % | 27,2 % | 436 €/mois | 14,3 % | 70/100 |
| 13 | Carcassonne (11) | 10,6 % | 29,6 % | 475 €/mois | 13,5 % | 72/100 |
| 14 | Châteauroux (36) | 10,6 % | 26,3 % | 445 €/mois | 12,0 % | 72/100 |
| 15 | Châtellerault (86) | 10,2 % | 25,7 % | 427 €/mois | 13,4 % | 65/100 |
C'est dans ce tableau que nous chercherions en priorité un premier investissement : le rendement ne repose pas sur un loyer que seuls quelques ménages peuvent payer.
La règle des trois fois le loyer, ville par ville
Dans 254 des 455 villes, trois fois le loyer d'un T2 dépasse le niveau de vie mensuel médian d'un habitant seul. Autrement dit, la moitié de la population ne passerait pas la sélection habituelle d'un dossier pour ce logement. Cela ne rend pas ces villes impossibles, mais le bassin de locataires y est plus étroit : étudiants avec garants, jeunes actifs, couples biactifs.
Exemple : Montluçon
À Montluçon, un T2 se loue 426 €/mois hors charges pour un niveau de vie médian de 1 620 €/mois : le loyer représente 26,3 % du revenu d'un habitant médian. Un locataire gagnant 1 278 €/mois nets, soit trois fois le loyer, reste dans la norme des dossiers acceptés par une assurance loyers impayés. Le rendement brut y atteint 17,2 %, pour un score Pierreinvest de 64/100.
Ce que nous en concluons
Un rendement de 9 ou 10 % adossé à un taux d'effort de 50 % n'est pas une aubaine : c'est souvent le prix d'un risque d'impayé plus élevé, que le marché a déjà intégré dans des prix bas. À l'inverse, un rendement de 6 à 7 % dans une ville où le loyer reste accessible offre une demande large et des relocations rapides.
Nous ne recommandons pas d'écarter une ville sur ce seul critère, mais de l'ajouter à votre grille avec la vacance, la démographie et le DPE. Et de protéger vos loyers : notre comparatif GLI, Visale ou caution détaille les solutions, dont certaines sont gratuites.
Les pièges à éviter
- Confondre niveau de vie et salaire : le niveau de vie Filosofi est un revenu disponible par unité de consommation, après impôts et prestations. Un couple avec deux revenus dispose de bien plus que le niveau de vie médian d'un habitant.
- Ignorer d'où viennent les locataires : dans une commune de banlieue, une grande partie des candidats travaille dans la ville-centre et n'a pas le profil de revenu des habitants.
- Fixer un loyer au plafond du marché dans une ville où le taux d'effort est déjà élevé : vous allongez la vacance et attirez des dossiers fragiles.
- Oublier les aides : l'APL est versée au locataire (ou au bailleur sur demande) et améliore sa solvabilité ; elle n'est pas comptée dans le niveau de vie de la même manière qu'un salaire.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'effort d'un locataire en France ?
Pour un T2 de 40 m² au loyer de marché, le loyer hors charges représente en médiane 34,2 % du niveau de vie annuel d'un habitant des villes analysées par Pierreinvest.
Quel revenu faut-il pour louer un appartement ?
La pratique courante demande des revenus d'au moins trois fois le loyer, charges comprises ou non selon les bailleurs. Pour un T2 médian loué 649 €/mois hors charges, cela représente environ 1 950 €/mois nets.
Dans quelles villes les loyers sont-ils trop élevés pour les habitants ?
Celles où le loyer d'un T2 dépasse 50 % du niveau de vie médian, comme Gennevilliers, Aubervilliers, La Courneuve. Le marché y est souvent porté par des locataires venus d'autres communes.
Un rendement élevé signifie-t-il un risque d'impayé plus fort ?
Souvent, oui : dans l'atlas, le rendement brut est d'autant plus élevé que le taux de pauvreté de la commune est fort. Le prix bas qui crée le rendement reflète en partie la fragilité de la demande.
Sources : INSEE, Filosofi 2021 (niveau de vie médian par commune), carte des loyers ANIL 2025, DVF 2024-2025 (DGFiP), Pierreinvest (T2 de 40 m²). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
À lire aussi
- Villes à plus de 8 % de rendement : piège ou opportunité ?Analyse
- Demande locative : les villes où les locataires sont les plus nombreuxÉtude inédite
- Maison ou appartement : lequel rapporte le plus en location ?Étude inédite
- Emploi et investissement locatif : les villes où l'emploi progresse et ce qu'elles rapportentÉtude inédite
Préparer mon financement
Préparez votre financement : estimez votre capacité d'emprunt et l'effort d'épargne mensuel avec nos simulateurs gratuits, calculés dans votre navigateur.