Comparatif 2026
Colombes ou Bezons : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Bezons offre le meilleur rendement brut : 5,5 %, contre 5,2 % à Colombes.
Le m² est 25 % plus cher à Colombes (5 593 €) qu'à Bezons (4 462 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Bezons dégage le meilleur cash-flow (−447 €/mois contre −558 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Colombes et Bezons ?
| Indicateur | Colombes | Bezons |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,2 % | 5,5 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 4,0 % |
| Cash-flow T2 type | −558 €/mois | −447 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 593 €/m² | 4 462 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 223 700 € | 178 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 27,1 €/m² | 22,8 €/m² |
| Score Pierreinvest | 60/100 | 60/100 |
| Taux de taxe foncière | 28,18 % | 44,59 % |
| DPE F et G | 24,1 % | 14,0 % |
| Arrêtés CatNat | 9 | 13 |
| Zonage ABC | A bis | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 91 053 | 36 434 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Colombes ou Bezons : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Bezons affiche un rendement brut estimé à 5,5 %, contre 5,2 % à Colombes.
Le prix au m² est 25 % plus élevé à Colombes qu'à Bezons, quand le loyer au m² y est 19 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Colombes.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −447 € à Bezons et −558 € à Colombes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 223 700 € pour un T2 type à Colombes, 178 500 € à Bezons, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 28,18 % à Colombes et de 44,59 % à Bezons.
Colombes est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Bezons est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
24,1 % des DPE réalisés à Colombes sont classés F ou G, contre 14,0 % à Bezons : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Colombes.
Géorisques recense 9 arrêtés de catastrophe naturelle à Colombes et 13 à Bezons.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Colombes ou à Bezons ?
Bezons, avec un rendement brut de 5,5 % contre 5,2 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Colombes et à Bezons ?
Environ 223 700 € à Colombes et 178 500 € à Bezons pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Colombes ou Bezons ?
Colombes, avec 24,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.