Comparatif 2026
Argenteuil ou Colombes : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Argenteuil offre le meilleur rendement brut : 6,5 %, contre 5,2 % à Colombes.
Le m² est 51 % plus cher à Colombes (5 593 €) qu'à Argenteuil (3 710 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Argenteuil dégage le meilleur cash-flow (−319 €/mois contre −558 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Argenteuil et Colombes ?
| Indicateur | Argenteuil | Colombes |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,5 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 4,8 % | 4,0 % |
| Cash-flow T2 type | −319 €/mois | −558 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 710 €/m² | 5 593 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 148 400 € | 223 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,2 €/m² | 27,1 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 8,7 % | 7,9 % |
| Ménages locataires du parc privé | 26,1 % | 24,5 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 16,8 | 7,4 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +3,8 % | −1,5 % |
| Niveau de vie médian | 19 350 € | 25 100 € |
| Score Pierreinvest | 60/100 | 56/100 |
| Taux de taxe foncière | 38,85 % | 28,18 % |
| DPE F et G | 12,6 % | 24,1 % |
| Arrêtés CatNat | 31 | 9 |
| Zonage ABC | A | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 106 130 | 91 053 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Argenteuil ou Colombes : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Argenteuil affiche un rendement brut estimé à 6,5 %, contre 5,2 % à Colombes.
Le prix au m² est 34 % plus bas à Argenteuil qu'à Colombes, quand le loyer au m² y est 18 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Argenteuil.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −319 € à Argenteuil et −558 € à Colombes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 148 400 € pour un T2 type à Argenteuil, 223 700 € à Colombes, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 38,85 % à Argenteuil et de 28,18 % à Colombes.
Argenteuil est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Colombes est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
12,6 % des DPE réalisés à Argenteuil sont classés F ou G, contre 24,1 % à Colombes : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Colombes.
Géorisques recense 31 arrêtés de catastrophe naturelle à Argenteuil et 9 à Colombes.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Argenteuil ou à Colombes ?
Argenteuil, avec un rendement brut de 6,5 % contre 5,2 %, soit 1,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Argenteuil et à Colombes ?
Environ 148 400 € à Argenteuil et 223 700 € à Colombes pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Argenteuil ou Colombes ?
Colombes, avec 24,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.