Investissement locatif · Val-d'Oise
Investir à Montmorency (95) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireVal-d'Oise (95)·Île-de-France
- Population21 763 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée353 ventes · 1 716 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Montmorency, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 250 €/m² (353 ventes DVF 2021-2025) et se loue 23,5 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 6,0 % hors charges.
C'est 0,2 point en dessous de la médiane des 21 communes analysées du département (Val-d'Oise, 6,1 %) : Montmorency se classe 246e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (170 000 €), loué 845 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 398 € par mois (cash-flow estimé de −398 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Montmorency ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 4 250 €/m² | 3 674 € | 5 000 € | 353 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 702 €/m² | 3 112 € | 4 330 € | 543 |
| Appartement, tous types | 3 910 €/m² | 3 259 € | 4 589 € | 898 |
| Maison | 4 942 €/m² | 4 267 € | 5 623 € | 358 |
Le prix médian des appartements a reculé de 8,4 % entre 2021 (3 939 €/m²) et 2025 (3 607 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Montmorency ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 23,5 €/m² | 19,5 – 28,3 € | 1 716 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 17,2 €/m² | 13,7 – 21,6 € | 936 | Bonne |
| Appartement, tous types | 19,8 €/m² | 16,2 – 24,3 € | 2 646 | Bonne |
| Maison | 18,3 €/m² | 13,6 – 24,6 € | 127 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Montmorency ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 170 000 € | 845 €/mois | 6,0 % | 4,4 % | 3,8 % | −398 €/mois |
| T3 de 65 m² | 240 600 € | 1 006 €/mois | 5,0 % | 3,6 % | 3,4 % | −651 €/mois |
| Maison de 90 m² | 444 800 € | 1 480 €/mois | 4,0 % | 3,0 % | 3,0 % | −1 342 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
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Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Montmorency ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 183 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 1 080 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 575 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 43,97 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 5,81 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 1 003 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Montmorency ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,1 % | 1,1 % | 29,1 % | 27,1 % | 27,2 % | 9,8 % | 5,6 % |
15,4 % des DPE réalisés à Montmorency classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (4 991 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Montmorency ?
Inondation Mouvement de terrain Transport de marchandises dangereuses
22 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Montmorency ?
- Passoires thermiques. 15,4 % des DPE de Montmorency sont classés F ou G (médiane des communes : 6,6 %). Exigez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux : les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028.
- Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 8,4 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
- Risques naturels. 22 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Montmorency et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
Communes voisines où investir
- Deuil-la-Barre6,0 % brut · 2,5 km
- Eaubonne5,6 % brut · 3,2 km
- Saint-Gratien5,9 % brut · 3,8 km
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- Ermont5,6 % brut · 4,7 km
Comparer : Deuil-la-Barre ou Montmorency, Eaubonne ou Montmorency.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Montmorency
Est-il rentable d'investir à Montmorency ?
Avec un rendement brut estimé à 6,0 % pour un T1-T2, Montmorency se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −398 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 398 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 61/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Montmorency ?
Comptez environ 170 000 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 13 600 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 674 € et 5 000 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Montmorency ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 845 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 23,5 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 19,5 à 28,3 €/m².
Montmorency est-elle en zone tendue ?
Montmorency est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Montmorency ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 43,97 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 1 003 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Montmorency
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 398 € par mois à Montmorency : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Montmorency.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Montmorency, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 6,0 % en 2026 (prix médian 4 250 €/m², loyer 23,5 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/95-val-d-oise/montmorency/