Règle des 35 % du HCSF : comment les banques comptent vos loyers

Ce que dit la règle du HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, la décision du Haut Conseil de stabilité financière s'impose aux banques :

• taux d'effort maximal de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise ;
• durée maximale de 25 ans (jusqu'à 27 ans en cas de différé lié à un achat dans le neuf ou à des travaux importants) ;
• une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque, réservée pour l'essentiel aux acheteurs de leur résidence principale.

Les investisseurs locatifs entrent donc dans la règle commune, avec peu d'accès aux dérogations.

Comment les loyers sont pris en compte

Deux méthodes coexistent :

1. Méthode du taux d'effort (la plus courante) : 70 % du loyer attendu s'ajoute aux revenus, la mensualité s'ajoute aux charges. Taux d'effort = mensualités ÷ (revenus + 70 % des loyers).
2. Méthode différentielle : on ne retient que l'écart entre la mensualité et 70 % du loyer. Plus favorable, elle est surtout proposée aux investisseurs qui louent déjà.

Les 30 % retirés couvrent forfaitairement la vacance, les charges et la taxe foncière.

Le revenu nécessaire, ville par ville

T2 de 40 m² au prix médian, 10 % d'apport, 20 ans à 3,32 % assurance comprise, méthode du taux d'effort, sans autre crédit ni loyer à payer :

Exemple : un T2 à Montpellier

À Montpellier, le T2 type coûte 145 700 € ; la mensualité atteint 844 €/mois pour un loyer de 645 €/mois. La banque retient 70 % de ce loyer, soit 451 €. Pour que 844 € ne dépasse pas 35 % de (revenus + 451 €), il faut au moins 1 960 €/mois de revenus nets.

Si vous remboursez déjà un crédit pour votre résidence principale, sa mensualité s'ajoute : votre marge pour un investissement locatif se réduit d'autant.

Les pièges à éviter

• Compter 100 % du loyer : aucune banque ne le fait ; partez de 70 %.
• Allonger la durée pour passer sous 35 % : au-delà de 25 ans, le dossier sort de la norme.
• Oublier le reste à vivre : même sous 35 %, la banque vérifie ce qui vous reste chaque mois après toutes les charges.

Pour aller plus loin

La règle des 35 % pèse surtout au moment d'enchaîner un deuxième investissement et quand on hésite entre résidence principale et locatif. Allonger la durée du crédit reste l'un des rares leviers : voir crédit sur 20 ou 25 ans.

Sources : Haut Conseil de stabilité financière, décision D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d'octroi des crédits immobiliers, Banque de France (taux des crédits habitat), DVF (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.