Financement · Étude inédite
Crédit sur 20 ou 25 ans : l'effet sur le cash-flow, ville par ville
Par Michael Bechay · Publié le
Passer d'un crédit sur 20 ans à un crédit sur 25 ans améliore le cash-flow d'un T2 type de 103 €/mois en médiane, et fait passer le nombre de villes où il s'autofinance de 2 à 7. En contrepartie, le coût total des intérêts augmente d'environ 13 400 € sur la durée du prêt.
Pour un investisseur, ce surcoût est souvent un bon calcul : il est payé par les loyers, étalé dans le temps et rongé par l'inflation, alors que le gain de trésorerie est immédiat.
Ce que change la durée du crédit
Plus la durée est longue, plus la mensualité baisse, mais plus vous payez d'intérêts. Pour 130 000 € empruntés (le montant médian pour notre T2 type) à 3,32 % :
| 20 ans | 25 ans | |
|---|---|---|
| Mensualité, assurance comprise | 772 €/mois | 669 €/mois |
| Intérêts payés sur la durée (hors assurance) | 47 900 € | 61 300 € |
| Cash-flow médian du T2 après impôt | −307 €/mois | −200 €/mois |
| Villes où le T2 s'autofinance | 2 | 7 |
En pratique, les banques appliquent souvent un taux légèrement plus élevé sur 25 ans que sur 20 ans (de 0,1 à 0,2 point). Notre calcul garde le même taux : le gain réel est donc un peu plus faible.
Les villes où un crédit sur 25 ans rapproche le plus de l'autofinancement
| # | Ville | Cash-flow sur 25 ans | Cash-flow sur 20 ans | Gain mensuel | Surcoût d'intérêts | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Grigny (91) | +106 €/mois | +69 €/mois | 37 €/mois | 4 688 € | 17,4 % |
| 2 | Montluçon (03) | +49 €/mois | +26 €/mois | 23 €/mois | 2 995 € | 17,2 % |
| 3 | Montbéliard (25) | +18 €/mois | −18 €/mois | 36 €/mois | 4 606 € | 12,4 % |
| 4 | Vierzon (18) | +7 €/mois | −23 €/mois | 30 €/mois | 3 820 € | 12,2 % |
| 5 | Saint-Chamond (42) | +3 €/mois | −32 €/mois | 35 €/mois | 4 595 € | 11,6 % |
| 6 | Denain (59) | +1 €/mois | −37 €/mois | 38 €/mois | 4 997 € | 9,2 % |
| 7 | Maubeuge (59) | +1 €/mois | −37 €/mois | 38 €/mois | 4 822 € | 11,6 % |
| 8 | Hénin-Beaumont (62) | −2 €/mois | −48 €/mois | 46 €/mois | 5 886 € | 11,5 % |
| 9 | Nevers (58) | −7 €/mois | −41 €/mois | 34 €/mois | 4 512 € | 11,4 % |
| 10 | Châteauroux (36) | −13 €/mois | −53 €/mois | 40 €/mois | 5 070 € | 10,6 % |
| 11 | Saint-Dizier (52) | −14 €/mois | −51 €/mois | 37 €/mois | 4 781 € | 10,8 % |
| 12 | Liévin (62) | −16 €/mois | −57 €/mois | 41 €/mois | 5 380 € | 11,1 % |
| 13 | Saint-Quentin (02) | −17 €/mois | −54 €/mois | 37 €/mois | 4 853 € | 11,2 % |
| 14 | Laon (02) | −18 €/mois | −55 €/mois | 37 €/mois | 4 843 € | 10,9 % |
| 15 | Alençon (61) | −18 €/mois | −56 €/mois | 38 €/mois | 4 936 € | 10,6 % |
Exemple : un T2 à Saint-Étienne
À Saint-Étienne, notre T2 type coûte 50 500 € et demande d'emprunter 49 000 €. Sur 20 ans, la mensualité atteint 292 €/mois et le cash-flow −68 €/mois. Sur 25 ans, la mensualité tombe à 253 €/mois : le cash-flow passe à −29 €/mois, soit 39 €/mois de mieux chaque mois. Le surcoût d'intérêts sur toute la durée est d'environ 5 100 €.
Autrement dit : pendant vingt ans, vous gardez 39 €/mois de plus chaque mois, soit 9 400 € de trésorerie ; pendant les cinq années suivantes, vous payez encore 253 €/mois, soit 15 200 €, avec des loyers qui auront été revalorisés chaque année entre-temps.
Pourquoi allonger est souvent rationnel pour un investisseur
- La trésorerie a de la valeur : un effort d'épargne plus faible vous laisse une marge en cas de vacance, de travaux ou d'imprévu personnel.
- L'inflation joue pour vous : la mensualité est fixe en euros courants, alors que les loyers sont révisés chaque année avec l'IRL.
- Les intérêts sont déductibles au régime réel (location nue) ou en LMNP au réel : une partie du surcoût est compensée par une économie d'impôt.
- Le taux d'endettement baisse : une mensualité plus faible préserve votre capacité à emprunter pour un deuxième projet (voir enchaîner un deuxième investissement).
- Vous pouvez rembourser par anticipation si votre situation le permet, en négociant l'absence d'indemnités dans l'offre de prêt.
Quand rester sur 20 ans (ou moins)
- Vous approchez de la retraite et voulez un bien payé avant d'arrêter de travailler.
- Le bien s'autofinance déjà sur 20 ans : inutile de payer des intérêts supplémentaires.
- L'écart de taux proposé est important (plus de 0,3 point), ce qui réduit fortement l'intérêt de l'allongement.
- Vous visez une revente avant dix ans : allonger ralentit le remboursement du capital, donc réduit ce que vous récupérez à la vente.
Ce que dit la règle du HCSF
Le Haut Conseil de stabilité financière limite la durée des crédits immobiliers à 25 ans, ou 27 ans en cas de différé d'amortissement pour un achat dans le neuf ou avec des travaux importants. Combinée au plafond de 35 % d'endettement, cette règle fait de la durée l'un des rares leviers pour rendre un dossier finançable. Notre article sur la règle des 35 % explique comment les banques comptent vos loyers.
Notre lecture
Pour un investissement locatif, nous recommandons de demander systématiquement une simulation sur 25 ans, puis de comparer : si l'écart de taux est faible, l'allongement améliore la solidité du projet pour un coût raisonnable. C'est souvent plus efficace qu'un apport plus élevé, qui immobilise une épargne précieuse. Pour mesurer l'effet d'un écart de taux, notre analyse du taux de crédit ville par ville et le simulateur de capacité d'emprunt complètent ce calcul.
Les pièges à éviter
- Ne regarder que la mensualité : comparez aussi le coût total du crédit, assurance comprise.
- Accepter un taux nettement plus élevé sur 25 ans sans le faire jouer en concurrence.
- Oublier l'assurance emprunteur : sur 25 ans, elle coûte cinq ans de plus. Une délégation d'assurance peut compenser une grande partie du surcoût (voir notre article sur l'assurance emprunteur).
- Négliger les indemnités de remboursement anticipé : négociez-les dès l'offre si vous comptez revendre ou rembourser plus tôt.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux emprunter sur 20 ou 25 ans pour un investissement locatif ?
Sur 25 ans le plus souvent : le cash-flow d'un T2 type s'améliore de 103 €/mois en médiane, pour un surcoût d'intérêts d'environ 13 400 € sur la durée, en partie déductible des loyers.
Quelle est la durée maximale d'un crédit immobilier ?
25 ans selon la norme du Haut Conseil de stabilité financière, 27 ans en cas de différé d'amortissement pour un achat dans le neuf ou avec travaux. Les banques peuvent déroger pour une part limitée de leurs crédits.
Un crédit plus long coûte-t-il beaucoup plus cher ?
Il coûte davantage d'intérêts, environ 13 400 € de plus pour le prêt médian de notre T2 type, mais ce surcoût est étalé, déductible au régime réel et compensé en partie par l'inflation.
Dans quelles villes un crédit sur 25 ans permet-il l'autofinancement ?
Dans 7 villes analysées, le T2 type atteint un cash-flow positif sur 25 ans, notamment Grigny (+106 €/mois), Montluçon (+49 €/mois), Montbéliard (+18 €/mois).
Sources : Banque de France (taux moyen des crédits habitat), Haut Conseil de stabilité financière (décision D-HCSF-2021-7, durée maximale de 25 ans), DVF 2024-2025 (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025, Pierreinvest (T2 de 40 m², 10 % d'apport). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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