Financement · Baromètre mensuel
Taux de crédit immobilier : le point et l'effet sur le cash-flow ville par ville
Par Michael Bechay · Publié le
Le taux moyen des crédits habitat s'établit à 3,32 % (Banque de France, taux moyen des crédits habitat hors renégociations, août 2026). À ce niveau, un T2 type s'autofinance dans 2 des 465 villes analysées ; il le ferait dans 3 villes avec un taux inférieur d'un point, et dans 2 avec un taux supérieur d'un point.
Sur un emprunt médian de 130 000 €, chaque point de taux représente environ 68 €/mois de mensualité.
Où en sont les taux ?
Nos calculs utilisent le taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat publié chaque mois par la Banque de France, hors assurance, auquel nous ajoutons une assurance emprunteur de 0,30 % du capital par an. Votre taux réel dépend de votre profil, de votre apport et de la durée : il peut s'écarter de plusieurs dixièmes de point de la moyenne.
Le cash-flow selon le taux, dans les villes les plus rentables
| Ville | Rendement brut | À 2,32 % | À 3,32 % | À 4,32 % |
|---|---|---|---|---|
| Grigny (91) | 17,4 % | +92 €/mois | +69 €/mois | +46 €/mois |
| Montluçon (03) | 17,2 % | +41 €/mois | +26 €/mois | +11 €/mois |
| Montbéliard (25) | 12,4 % | +4 €/mois | −18 €/mois | −41 €/mois |
| Vierzon (18) | 12,2 % | −4 €/mois | −23 €/mois | −42 €/mois |
| Maubeuge (59) | 11,6 % | −13 €/mois | −37 €/mois | −61 €/mois |
| Saint-Chamond (42) | 11,6 % | −10 €/mois | −32 €/mois | −55 €/mois |
| Hénin-Beaumont (62) | 11,5 % | −19 €/mois | −48 €/mois | −77 €/mois |
| Nevers (58) | 11,4 % | −20 €/mois | −41 €/mois | −64 €/mois |
| Saint-Quentin (02) | 11,2 % | −31 €/mois | −54 €/mois | −79 €/mois |
| Liévin (62) | 11,1 % | −32 €/mois | −57 €/mois | −85 €/mois |
| Bruay-la-Buissière (62) | 11,0 % | −33 €/mois | −57 €/mois | −83 €/mois |
| Laon (02) | 10,9 % | −32 €/mois | −55 €/mois | −80 €/mois |
| Saint-Dizier (52) | 10,8 % | −28 €/mois | −51 €/mois | −75 €/mois |
| Wattrelos (59) | 10,6 % | −41 €/mois | −72 €/mois | −105 €/mois |
| Alençon (61) | 10,6 % | −32 €/mois | −56 €/mois | −81 €/mois |
Exemple : Grigny
À Grigny, le T2 type coûte 50 400 € frais compris. À 3,32 %, la mensualité est de 271 €/mois et le cash-flow de +69 €/mois. Un point de taux de moins le porterait à +92 €/mois, un point de plus à +46 €/mois.
Les leviers quand les taux montent
- Négocier le prix : 5 % de moins réduit la mensualité autant qu'une baisse de taux de plusieurs dixièmes de point.
- Déléguer l'assurance emprunteur : la loi Lemoine permet d'en changer à tout moment, sans frais.
- Allonger la durée dans la limite de 25 ans : la mensualité baisse, le coût total augmente.
- Choisir le meublé au réel : l'impôt économisé améliore directement le cash-flow.
Pour aller plus loin
À taux donné, deux autres paramètres du crédit changent le cash-flow : la durée et l'assurance emprunteur. Pour savoir si les prix accompagnent l'évolution des taux, voir les derniers indices des notaires.
Questions fréquentes
Quel est le taux moyen d'un crédit immobilier aujourd'hui ?
3,32 % hors assurance selon la dernière publication de la Banque de France retenue par Pierreinvest (août 2026).
Combien coûte un point de taux sur un investissement locatif ?
Environ 52 €/mois par tranche de 100 000 € empruntés sur 20 ans.
Combien de villes permettent un cash-flow positif ?
2 villes sur 465 avec nos hypothèses actuelles ; 3 si le taux baissait d'un point.
Faut-il attendre une baisse des taux pour investir ?
Attendre a aussi un coût : les prix peuvent remonter quand les taux baissent. Un bien qui ne fonctionne qu'avec un taux plus bas est un bien trop cher.
Sources : Banque de France, taux des crédits nouveaux à l'habitat, DVF (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
À lire aussi
- Crédit sur 20 ou 25 ans : l'effet sur le cash-flow, ville par villeÉtude inédite
- Assurance emprunteur : combien de cash-flow gagner en changeant de contrat ?Guide chiffré
- Prix de l'immobilier en 2026 : ce que disent les derniers indices des notaires, ville par villeAnalyse
- Effort d'épargne : combien faut-il vraiment sortir chaque mois pour un investissement locatif ?Guide chiffré
Préparer mon financement
Préparez votre financement : estimez votre capacité d'emprunt et l'effort d'épargne mensuel avec nos simulateurs gratuits, calculés dans votre navigateur.