Investissement locatif · Seine-et-Marne

Investir à Bussy-Saint-Georges (77) : rendement locatif, prix et loyers en 2026

TerritoireSeine-et-Marne (77)·Île-de-France
Population27 498 habitants
Marché Zone AZone tendue
FiabilitéÉlevée613 ventes · 2 719 annonces
Mis à jour3 octobre 2026·Méthode

L'essentiel

En 2026, à Bussy-Saint-Georges, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 778 €/m² (613 ventes DVF 2021-2025) et se loue 21,4 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,8 % hors charges.

C'est 1,0 point en dessous de la médiane des 16 communes analysées du département (Seine-et-Marne, 5,9 %) : Bussy-Saint-Georges se classe 383^e sur 465 pour le rendement brut.

Un T2 de 40 m² au prix médian (191 100 €), loué 771 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 547 € par mois (cash-flow estimé de −547 €/mois après charges et impôt).

Rendement brut T1-T24,8 %

Rendement net T23,3 %

Cash-flow T2 · 40 m²−547 €/mois

Score Pierreinvest67/100

Quel est le prix de l'immobilier à Bussy-Saint-Georges ?

Prix de vente médian au m², ventes 2021-2025
Type de bien	Médiane	25 % des ventes sous	75 % des ventes sous	Ventes
Appartement 1-2 pièces (T1-T2)	4 778 €/m²	4 391 €	5 220 €	613
Appartement 3 pièces et plus	4 095 €/m²	3 810 €	4 375 €	640
Appartement, tous types	4 375 €/m²	4 000 €	4 784 €	1 255
Maison	4 323 €/m²	3 883 €	4 658 €	297

Le prix médian des appartements est resté stable entre 2021 (4 310 €/m²) et 2025 (4 324 €/m²).

Prix médian au m² par année de vente (DVF, agrégats d'au moins 10 ventes).

Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.

Quel loyer pour un logement à Bussy-Saint-Georges ?

Loyer d'annonce au m², charges comprises, location vide (2025)
Type de bien	Loyer estimé	Intervalle	Annonces	Fiabilité
Appartement 1-2 pièces (T1-T2)	21,4 €/m²	18,9 – 24,2 €	2 719	Bonne
Appartement 3 pièces et plus	17,8 €/m²	15,1 – 21,0 €	1 609	Bonne
Appartement, tous types	18,8 €/m²	16,3 – 21,6 €	4 324	Bonne
Maison	18,5 €/m²	14,4 – 23,9 €	120	Bonne

Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.

Quel rendement locatif à Bussy-Saint-Georges ?

Rendements estimés d'un bien type (hypothèses modifiables dans le simulateur)
Bien type	Prix	Loyer HC	Brut	Net	Net-net	Cash-flow
T2 de 40 m²	191 100 €	771 €/mois	4,8 %	3,3 %	3,2 %	−547 €/mois
T3 de 65 m²	266 200 €	1 043 €/mois	4,7 %	3,1 %	3,1 %	−777 €/mois
Maison de 90 m²	389 100 €	1 502 €/mois	4,6 %	3,3 %	3,2 %	−1 112 €/mois

Hypothèses de calcul

Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.

Simulez votre investissement à Bussy-Saint-Georges

Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.

Le bien Prix d'achat (€) Frais de notaire (%) Travaux (€) Loyer mensuel hors charges (€)

Charges annuelles Charges non récupérables (€) Taxe foncière (€) Assurance PNO (€) Vacance locative (%)

Crédit et fiscalité Apport (€) Taux du crédit (%) Durée (années) Assurance emprunteur (%) Tranche marginale d'imposition Régime fiscal

Rendement brut–

Rendement net–

Rendement net-net–

Cash-flow mensuel–

Mensualité–

Impôt annuel estimé–

Estimation indicative, pas un conseil financier ou fiscal. Impôt de la première année, hors déficit foncier reportable.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Bussy-Saint-Georges ?

Impôt estimé la première année sur le T2 type (TMI 30 %)
Régime	Impôt + PS / an	Remarque
Location nue, micro-foncier	2 904 €	Abattement de 30 %, PS 17,2 %
Location nue, réel	153 €	Charges, taxe foncière et intérêts déduits
Meublé, micro-BIC	2 349 €	Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 %
LMNP au réel	0 €	Amortissement du bâti, des frais et du mobilier

Taux global de taxe foncière bâtie : 67,90 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 7,15 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 1 413 € par an.

Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.

Quelle part de passoires thermiques à Bussy-Saint-Georges ?

A	B	C	D	E	F	G
0,3 %	3,5 %	75,2 %	18,1 %	2,8 %	0,1 %	0,1 %

0,2 % des DPE réalisés à Bussy-Saint-Georges classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).

Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1^er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.

Source : DPE des logements existants, ADEME (5 407 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.

Quels risques naturels et technologiques à Bussy-Saint-Georges ?

Mouvement de terrain Transport de marchandises dangereuses

6 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.

Source : Géorisques (base GASPAR).

Quels points vérifier avant d'investir à Bussy-Saint-Georges ?

Taxe foncière élevée. Le taux global de 67,90 % fait partie des 25 % les plus élevés des communes analysées (médiane : 45,31 %). Demandez le dernier avis de taxe foncière au vendeur.
Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 547 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.

Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.

Communes voisines où investir

Comparer : Bussy-Saint-Georges ou Lagny-sur-Marne, Bussy-Saint-Georges ou Torcy, Meaux ou Bussy-Saint-Georges.

Dans quels classements figure Bussy-Saint-Georges ?

Villes rentables peu exposées aux risques19^e · 4,8 %

Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Bussy-Saint-Georges

Est-il rentable d'investir à Bussy-Saint-Georges ?

Avec un rendement brut estimé à 4,8 % pour un T1-T2, Bussy-Saint-Georges se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −547 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 547 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 67/100.

Quel budget pour acheter un T2 à Bussy-Saint-Georges ?

Comptez environ 191 100 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 15 300 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 4 391 € et 5 220 € le m².

Quel loyer pour un T2 à Bussy-Saint-Georges ?

Un T2 de 40 m² se loue environ 771 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 21,4 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 18,9 à 24,2 €/m².

Bussy-Saint-Georges est-elle en zone tendue ?

Bussy-Saint-Georges est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.

Combien coûte la taxe foncière à Bussy-Saint-Georges ?

Le taux global de taxe foncière bâtie est de 67,90 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 1 413 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.

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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 547 € par mois à Bussy-Saint-Georges : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.

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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Bussy-Saint-Georges.

Sources et date de mise à jour

Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.

Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.

Citer ces données

« À Bussy-Saint-Georges, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,8 % en 2026 (prix médian 4 778 €/m², loyer 21,4 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/77-seine-et-marne/bussy-saint-georges/