Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir pour une location nue ?

Les deux régimes en bref

Le micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Vous déclarez vos loyers sur la déclaration de revenus (case 4BE) et l'administration retient 70 % de leur montant, sur lequel s'appliquent votre taux marginal d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucune charge n'est déductible.

Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers, et possible sur option en dessous. Vous remplissez la déclaration 2044 et déduisez vos charges réelles :

• intérêts d'emprunt, assurance emprunteur et frais de dossier ;
• taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire) ;
• charges de copropriété non récupérables ;
• assurance propriétaire non occupant et garantie loyers impayés ;
• frais de gestion, d'agence et de procédure ;
• travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (pas d'agrandissement ni de construction).

L'option pour le réel vous engage pour trois ans. Si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans certaines limites (voir notre guide du déficit foncier).

Les villes où le réel fait gagner le plus

Économie d'impôt et de prélèvements sociaux la première année, régime réel contre micro-foncier, pour un T2 de 40 m² au prix médian financé à 10 % d'apport :

L'écart est le plus fort là où les loyers et les prix sont élevés : l'abattement de 30 % est alors très inférieur aux intérêts et à la taxe foncière. Dans de nombreuses villes, le réel ramène l'impôt de la première année à zéro.

Ce qui change au fil des années

L'avantage du réel diminue avec le temps : les intérêts d'emprunt baissent à mesure que le capital se rembourse. Sur 20 ans, notre projection pour un T2 à Nantes (loyer encaissé de 6 794 €/an) donne :

Les déficits des premières années, reportables pendant dix ans sur les revenus fonciers, prolongent l'avantage. Une fois le crédit remboursé, le micro-foncier peut redevenir intéressant si vous avez peu de charges : vous pouvez y revenir à l'issue de la période de trois ans, tant que vos loyers restent sous 15 000 €.

Et la location meublée ?

À loyer égal, la location meublée en LMNP au réel fait souvent mieux encore, grâce à l'amortissement du bien. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont toutefois réintégrés dans la plus-value à la revente. Notre comparatif location nue ou meublée sur 20 ans et notre analyse du LMNP après la réforme détaillent ce choix. Pour votre propre cas, le simulateur LMNP ou location nue compare les quatre régimes.

Notre lecture

Si vous achetez à crédit, optez pour le réel sans hésiter : l'économie est immédiate et substantielle. Le micro-foncier convient au bien hérité ou payé comptant, avec peu de charges et sans travaux prévus, et aux contribuables non imposables ou faiblement imposés pour qui la simplicité prime. Dans tous les cas, refaites le calcul tous les trois ans, à l'échéance de l'option.

Les pièges à éviter

• Oublier d'opter : sans déclaration 2044, vous restez au micro-foncier, même si le réel est plus favorable.
• Déduire des dépenses non déductibles : travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction, prix d'acquisition, frais de notaire (ils s'ajoutent au prix pour le calcul de la plus-value).
• Déduire la taxe d'ordures ménagères que vous refacturez au locataire.
• Mélanger meublé et nu : les loyers d'une location meublée relèvent des BIC, pas des revenus fonciers.

Sources : Code général des impôts (articles 28 à 32, revenus fonciers), BOFiP (BOI-RFPI-DECLA-10), DVF 2024-2025 (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025, Pierreinvest (T2 de 40 m², tranche marginale à 30 %, prélèvements sociaux de 17,2 %). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.