Investissement locatif · Yvelines
Investir à Versailles (78) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireYvelines (78)·Île-de-France
- Population84 095 habitants
- Marché Zone A bisZone tendue
- FiabilitéÉlevée1 675 ventes · 8 877 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Versailles, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 7 015 €/m² (1 675 ventes DVF 2021-2025) et se loue 26,4 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,1 % hors charges.
C'est 1,6 point en dessous de la médiane des 24 communes analysées du département (Yvelines, 5,7 %) : Versailles se classe 450e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (280 600 €), loué 950 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 820 € par mois (cash-flow estimé de −820 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Versailles ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 7 015 €/m² | 6 062 € | 7 917 € | 1 675 |
| Appartement 3 pièces et plus | 6 750 €/m² | 5 721 € | 7 819 € | 2 400 |
| Appartement, tous types | 6 883 €/m² | 5 857 € | 7 857 € | 4 074 |
| Maison | 9 141 €/m² | 7 762 € | 10 625 € | 419 |
Le prix médian des appartements a reculé de 10,0 % entre 2021 (7 177 €/m²) et 2025 (6 461 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Versailles ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 26,4 €/m² | 21,4 – 32,6 € | 8 877 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 23,6 €/m² | 18,3 – 30,4 € | 5 714 | Bonne |
| Appartement, tous types | 24,3 €/m² | 19,3 – 30,6 € | 14 588 | Bonne |
| Maison | 24,3 €/m² | 17,7 – 33,5 € | 243 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Versailles ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 280 600 € | 950 €/mois | 4,1 % | 3,1 % | 3,1 % | −820 €/mois |
| T3 de 65 m² | 438 700 € | 1 381 €/mois | 3,8 % | 2,9 % | 2,9 % | −1 365 €/mois |
| Maison de 90 m² | 822 700 € | 1 972 €/mois | 2,9 % | 2,3 % | 2,3 % | −3 015 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Versailles
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Versailles ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 578 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 40 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 895 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 26,79 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 5,39 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 687 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Versailles ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,1 % | 0,5 % | 23,9 % | 33,8 % | 25,4 % | 10,1 % | 6,1 % |
16,3 % des DPE réalisés à Versailles classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (27 364 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Versailles ?
Transport de marchandises dangereuses
13 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Versailles ?
- Passoires thermiques. 16,3 % des DPE de Versailles sont classés F ou G (médiane des communes : 6,6 %). Exigez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux : les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028.
- Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 10,0 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 820 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Versailles ou Le Chesnay-Rocquencourt, Versailles ou Saint-Cyr-l'École.
Dans quels classements figure Versailles ?
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Versailles
Est-il rentable d'investir à Versailles ?
Avec un rendement brut estimé à 4,1 % pour un T1-T2, Versailles se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −820 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 820 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 49/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Versailles ?
Comptez environ 280 600 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 22 400 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 6 062 € et 7 917 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Versailles ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 950 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 26,4 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 21,4 à 32,6 €/m².
Versailles est-elle en zone tendue ?
Versailles est classée en zone A bis du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Versailles ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 26,79 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 687 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Versailles
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 820 € par mois à Versailles : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Versailles, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,1 % en 2026 (prix médian 7 015 €/m², loyer 26,4 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/78-yvelines/versailles/