SCI à l'IS ou LMNP : quelle structure pour un investissement locatif ?

Les deux montages en bref

Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un statut fiscal du particulier : vous louez un logement meublé en direct, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, vous déduisez les charges et amortissez le bien (hors terrain) et le mobilier. À la revente, vous relevez du régime des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention, mais les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis la loi de finances pour 2025.

La SCI à l'impôt sur les sociétés est une société qui détient le bien. Elle déduit charges, intérêts et amortissements, et paie l'IS sur son bénéfice : 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà. À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix moins amortissements), sans abattement pour durée de détention. Pour récupérer l'argent, les associés se versent des dividendes, taxés à la flat tax (31,4 % en 2026).

Le comparatif point par point

Exemple : un T2 meublé à Lyon revendu après 20 ans

À Lyon, un T2 de 40 m² au prix médian coûte 188 500 €. Nous supposons une revente au prix d'achat après vingt ans (prix constant) et une tranche marginale d'imposition de 30 %.

En LMNP au réel, l'amortissement efface l'impôt sur les loyers presque toute la période : impôt cumulé de 0 € sur vingt ans selon notre projection. À la revente, 69 010 € d'amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value ; après abattements pour vingt ans de détention, l'impôt de plus-value atteint environ 10 243 €. L'argent est immédiatement disponible.

En SCI à l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans ramène la valeur comptable à environ 81 700 € après vingt ans. La revente au prix d'achat dégage une plus-value comptable d'environ 106 800 €, imposée à l'IS : environ 22 450 €. Pour récupérer le solde sous forme de dividendes, il faut encore payer la flat tax : environ 26 490 €. Total : 48 940 €, sans compter des frais de comptabilité plus élevés pendant vingt ans.

Dans cet exemple, le LMNP coûte nettement moins cher à la sortie. La SCI à l'IS reprend l'avantage si l'argent reste dans la société pour financer d'autres acquisitions : la flat tax n'est alors pas due.

Où la fiscalité du meublé pèse le plus

Économie annuelle du LMNP au réel par rapport au micro-BIC pour un T2 meublé (50 % d'abattement au micro-BIC, tranche à 30 %, prélèvements sociaux de 18,6 %) :

Plus les loyers sont élevés, plus l'amortissement fait gagner : dans ces villes, le passage au réel justifie largement les honoraires d'un expert-comptable, en LMNP comme en SCI.

Quand choisir la SCI à l'IS

• Vous investissez à plusieurs (couple non marié, associés, famille) et voulez des règles claires.
• Vous comptez réinvestir les loyers dans de nouveaux biens plutôt que les consommer : l'IS à 15 % est faible tant que l'argent reste dans la société.
• Vous préparez une transmission par donations progressives de parts.
• Vous dépasseriez les seuils du LMP en direct (voir LMNP ou LMP) et voulez éviter les cotisations sociales.

Quand rester en LMNP

• Vous investissez seul, dans un à trois logements.
• Vous voulez percevoir les loyers pour compléter vos revenus.
• Vous visez une détention longue : les abattements pour durée de détention réduisent l'impôt de plus-value, même avec la réintégration des amortissements.
• Vous voulez des frais réduits et une comptabilité simple.

Notre lecture

La SCI à l'IS est souvent vendue comme une solution miracle ; c'est un outil de structuration, pas de défiscalisation. Pour un premier investissement en meublé, le LMNP au réel reste le meilleur rapport simplicité-fiscalité. Pour un patrimoine en construction sur plusieurs biens, avec réinvestissement des loyers, la SCI à l'IS mérite une étude. Dans tous les cas, faites chiffrer votre projet par un expert-comptable et testez les hypothèses dans le simulateur SCI à l'IS. Pour l'impact de la réforme du LMNP, voir notre analyse détaillée.

Les pièges à éviter

• Créer une SCI à l'IS pour un seul bien destiné à être revendu et consommé : la double imposition à la sortie coûte cher.
• Choisir une SCI à l'IR pour louer meublé : la location meublée habituelle est une activité commerciale qui peut entraîner l'assujettissement à l'IS.
• Oublier que l'option pour l'IS est quasi irréversible (révocable seulement pendant les cinq premiers exercices).
• Négliger le compte courant d'associé : l'apport en compte courant se rembourse sans impôt, c'est le premier levier pour sortir de l'argent d'une SCI à l'IS.

Sources : Code général des impôts (articles 206, 219, 39 C, 150 U et 150 VB), loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (réintégration des amortissements LMNP), loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, DVF 2024-2025 (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.