Investissement locatif · Essonne
Investir à Brunoy (91) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireEssonne (91)·Île-de-France
- Population25 643 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée173 ventes · 1 462 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Brunoy, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 3 760 €/m² (173 ventes DVF 2021-2025) et se loue 21,7 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 6,2 % hors charges.
C'est au niveau de la médiane des 23 communes analysées du département (Essonne, 6,2 %) : Brunoy se classe 212e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (150 400 €), loué 781 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 341 € par mois (cash-flow estimé de −341 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Brunoy ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 3 760 €/m² | 3 204 € | 4 271 € | 173 |
| Appartement 3 pièces et plus | 2 800 €/m² | 2 506 € | 3 231 € | 505 |
| Appartement, tous types | 2 974 €/m² | 2 598 € | 3 564 € | 681 |
| Maison | 4 119 €/m² | 3 523 € | 4 702 € | 639 |
Le prix médian des appartements a progressé de 1,2 % entre 2021 (2 907 €/m²) et 2025 (2 941 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Brunoy ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 21,7 €/m² | 18,5 – 25,4 € | 1 462 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 16,4 €/m² | 13,5 – 20,1 € | 1 103 | Bonne |
| Appartement, tous types | 18,7 €/m² | 15,8 – 22,2 € | 2 546 | Bonne |
| Maison | 16,6 €/m² | 13,4 – 20,6 € | 193 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Brunoy ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 150 400 € | 781 €/mois | 6,2 % | 4,5 % | 3,9 % | −341 €/mois |
| T3 de 65 m² | 182 000 € | 962 €/mois | 6,3 % | 4,5 % | 3,9 % | −412 €/mois |
| Maison de 90 m² | 370 700 € | 1 347 €/mois | 4,4 % | 3,3 % | 3,2 % | −1 058 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Brunoy
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Brunoy ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 942 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 1 080 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 380 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 44,08 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 8,68 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 930 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Brunoy ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,2 % | 0,7 % | 32,1 % | 23,6 % | 28,3 % | 8,8 % | 6,2 % |
15,0 % des DPE réalisés à Brunoy classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (5 528 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Brunoy ?
Inondation Transport de marchandises dangereuses
23 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Brunoy ?
- Passoires thermiques. 15,0 % des DPE de Brunoy sont classés F ou G (médiane des communes : 6,6 %). Exigez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux : les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028.
- Risques naturels. 23 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Brunoy et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
Communes voisines où investir
- Yerres6,0 % brut · 2,2 km
- Montgeron5,2 % brut · 3,1 km
- Limeil-Brévannes6,0 % brut · 5,8 km
- Vigneux-sur-Seine6,1 % brut · 5,8 km
- Draveil6,3 % brut · 6,2 km
- Villeneuve-Saint-Georges7,5 % brut · 6,4 km
Comparer : Brunoy ou Combs-la-Ville, Brunoy ou Montgeron, Yerres ou Brunoy.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Brunoy
Est-il rentable d'investir à Brunoy ?
Avec un rendement brut estimé à 6,2 % pour un T1-T2, Brunoy se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −341 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 341 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 63/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Brunoy ?
Comptez environ 150 400 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 12 000 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 204 € et 4 271 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Brunoy ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 781 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 21,7 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 18,5 à 25,4 €/m².
Brunoy est-elle en zone tendue ?
Brunoy est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Brunoy ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 44,08 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 930 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Brunoy
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 341 € par mois à Brunoy : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
Recevoir l'analyse de Brunoy
Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Brunoy.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Brunoy, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 6,2 % en 2026 (prix médian 3 760 €/m², loyer 21,7 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/91-essonne/brunoy/