Investissement locatif · Val-de-Marne
Investir à Limeil-Brévannes (94) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireVal-de-Marne (94)·Île-de-France
- Population27 406 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée404 ventes · 1 685 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Limeil-Brévannes, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 3 917 €/m² (404 ventes DVF 2021-2025) et se loue 21,9 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 6,0 % hors charges.
C'est 0,7 point au-dessus de la médiane des 29 communes analysées du département (Val-de-Marne, 5,4 %) : Limeil-Brévannes se classe 236e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (156 700 €), loué 788 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 361 € par mois (cash-flow estimé de −361 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Limeil-Brévannes ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 3 917 €/m² | 3 571 € | 4 250 € | 404 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 169 €/m² | 2 824 € | 3 478 € | 548 |
| Appartement, tous types | 3 456 €/m² | 3 060 € | 3 838 € | 955 |
| Maison | 3 778 €/m² | 3 291 € | 4 191 € | 324 |
Le prix médian des appartements a reculé de 3,2 % entre 2021 (3 457 €/m²) et 2025 (3 346 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Limeil-Brévannes ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 21,9 €/m² | 18,9 – 25,4 € | 1 685 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 16,9 €/m² | 13,8 – 20,7 € | 831 | Bonne |
| Appartement, tous types | 18,6 €/m² | 15,8 – 21,9 € | 2 503 | Bonne |
| Maison | 16,4 €/m² | 13,3 – 20,3 € | 88 | Prudence |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Limeil-Brévannes ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 156 700 € | 788 €/mois | 6,0 % | 4,5 % | 3,8 % | −361 €/mois |
| T3 de 65 m² | 206 000 € | 987 €/mois | 5,8 % | 4,2 % | 3,7 % | −501 €/mois |
| Maison de 90 m² | 340 100 € | 1 332 €/mois | 4,7 % | 3,6 % | 3,4 % | −921 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
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Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Limeil-Brévannes ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 968 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 1 067 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 401 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 38,82 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 8,28 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 826 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Limeil-Brévannes ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,4 % | 12,6 % | 43,1 % | 30,3 % | 8,0 % | 3,4 % | 2,2 % |
5,6 % des DPE réalisés à Limeil-Brévannes classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (6 066 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Limeil-Brévannes ?
Inondation Mouvement de terrain Transport de marchandises dangereuses
14 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Limeil-Brévannes ?
Aucun signal d'alerte particulier dans nos données : part de passoires thermiques, évolution des prix, risques naturels et taxe foncière restent dans la norme des communes analysées. Une visite, le DPE du logement et les procès-verbaux d'assemblée générale restent indispensables.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Yerres ou Limeil-Brévannes, Sucy-en-Brie ou Limeil-Brévannes, Villeneuve-Saint-Georges ou Limeil-Brévannes.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Limeil-Brévannes
Est-il rentable d'investir à Limeil-Brévannes ?
Avec un rendement brut estimé à 6,0 % pour un T1-T2, Limeil-Brévannes se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −361 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 361 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 71/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Limeil-Brévannes ?
Comptez environ 156 700 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 12 500 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 571 € et 4 250 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Limeil-Brévannes ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 788 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 21,9 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 18,9 à 25,4 €/m².
Limeil-Brévannes est-elle en zone tendue ?
Limeil-Brévannes est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Limeil-Brévannes ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 38,82 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 826 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 361 € par mois à Limeil-Brévannes : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Limeil-Brévannes, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 6,0 % en 2026 (prix médian 3 917 €/m², loyer 21,9 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/94-val-de-marne/limeil-brevannes/