Investissement locatif · Val-de-Marne
Investir à Orly (94) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireVal-de-Marne (94)·Île-de-France
- Population24 658 habitants
- Marché Zone AZone tendue
- FiabilitéÉlevée147 ventes · 544 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Orly, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 3 846 €/m² (147 ventes DVF 2021-2025) et se loue 23,5 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 6,6 % hors charges.
C'est 1,2 point au-dessus de la médiane des 29 communes analysées du département (Val-de-Marne, 5,4 %) : Orly se classe 169e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (153 800 €), loué 844 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 324 € par mois (cash-flow estimé de −324 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Orly ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 3 846 €/m² | 3 403 € | 4 237 € | 147 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 119 €/m² | 2 625 € | 3 533 € | 262 |
| Appartement, tous types | 3 373 €/m² | 2 859 € | 3 809 € | 411 |
| Maison | 4 383 €/m² | 3 690 € | 5 438 € | 233 |
Le prix médian des appartements est resté stable entre 2021 (3 350 €/m²) et 2025 (3 342 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Orly ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 23,5 €/m² | 19,2 – 28,7 € | 544 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 17,3 €/m² | 14,2 – 21,1 € | 572 | Bonne |
| Appartement, tous types | 19,7 €/m² | 16,1 – 24,1 € | 1 119 | Bonne |
| Maison | 20,2 €/m² | 13,2 – 31,0 € | 69 | Prudence |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Orly ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 153 800 € | 844 €/mois | 6,6 % | 4,9 % | 4,0 % | −324 €/mois |
| T3 de 65 m² | 202 700 € | 1 013 €/mois | 6,0 % | 4,3 % | 3,8 % | −476 €/mois |
| Maison de 90 m² | 394 500 € | 1 638 €/mois | 5,0 % | 3,8 % | 3,5 % | −1 025 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Orly
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Orly ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 3 179 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 1 373 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 572 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 40,15 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 8,76 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 915 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Orly ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2,0 % | 8,4 % | 34,7 % | 26,3 % | 23,1 % | 3,5 % | 2,0 % |
5,6 % des DPE réalisés à Orly classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (7 486 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Orly ?
Inondation Mouvement de terrain Transport de marchandises dangereuses
12 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Orly ?
- Marché étroit. Le prix médian repose sur 147 ventes seulement : un écart de quelques ventes peut le déplacer sensiblement. Comparez avec les annonces et les ventes récentes de la rue visée.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Choisy-le-Roi ou Orly, Orly ou Villeneuve-le-Roi, Thiais ou Orly.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Orly
Est-il rentable d'investir à Orly ?
Avec un rendement brut estimé à 6,6 % pour un T1-T2, Orly se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −324 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 324 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 76/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Orly ?
Comptez environ 153 800 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 12 300 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 403 € et 4 237 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Orly ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 844 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 23,5 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 19,2 à 28,7 €/m².
Orly est-elle en zone tendue ?
Orly est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Orly ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 40,15 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 915 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 324 € par mois à Orly : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Orly, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 6,6 % en 2026 (prix médian 3 846 €/m², loyer 23,5 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/94-val-de-marne/orly/