Comparatif 2026
Thiais ou Orly : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Orly offre le meilleur rendement brut : 6,6 %, contre 5,7 % à Thiais.
Le m² est 12 % plus cher à Thiais (4 305 €) qu'à Orly (3 846 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Orly dégage le meilleur cash-flow (−324 €/mois contre −404 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Thiais et Orly ?
| Indicateur | Thiais | Orly |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,7 % | 6,6 % |
| Rendement net T2 | 4,4 % | 4,9 % |
| Cash-flow T2 type | −404 €/mois | −324 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 305 €/m² | 3 846 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 172 200 € | 153 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,8 €/m² | 23,5 €/m² |
| Score Pierreinvest | 68/100 | 76/100 |
| Taux de taxe foncière | 28,67 % | 40,15 % |
| DPE F et G | 8,7 % | 5,6 % |
| Arrêtés CatNat | 6 | 12 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 32 918 | 24 658 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Thiais ou Orly : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Orly affiche un rendement brut estimé à 6,6 %, contre 5,7 % à Thiais.
Le prix au m² est 12 % plus élevé à Thiais qu'à Orly, quand le loyer au m² y est 3 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Thiais.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −324 € à Orly et −404 € à Thiais, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 172 200 € pour un T2 type à Thiais, 153 800 € à Orly, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 28,67 % à Thiais et de 40,15 % à Orly.
Thiais est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Orly est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,7 % des DPE réalisés à Thiais sont classés F ou G, contre 5,6 % à Orly : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Thiais.
Géorisques recense 6 arrêtés de catastrophe naturelle à Thiais et 12 à Orly.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Thiais ou à Orly ?
Orly, avec un rendement brut de 6,6 % contre 5,7 %, soit 0,9 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Thiais et à Orly ?
Environ 172 200 € à Thiais et 153 800 € à Orly pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Thiais ou Orly ?
Thiais, avec 8,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.