Comparatif 2026
Orly ou Villeneuve-le-Roi : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Orly offre le meilleur rendement brut : 6,6 %, contre 6,1 % à Villeneuve-le-Roi.
Le m² est 1 % plus cher à Villeneuve-le-Roi (3 871 €) qu'à Orly (3 846 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Orly dégage le meilleur cash-flow (−324 €/mois contre −356 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Orly et Villeneuve-le-Roi ?
| Indicateur | Orly | Villeneuve-le-Roi |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,6 % | 6,1 % |
| Rendement net T2 | 4,9 % | 4,5 % |
| Cash-flow T2 type | −324 €/mois | −356 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 846 €/m² | 3 871 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 153 800 € | 154 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 23,5 €/m² | 21,8 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 19,3 €/m² | 17,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,0 % | 8,8 % |
| Ménages locataires du parc privé | 19,0 % | 19,2 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 19,3 | 2,8 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +15,8 % | +1,1 % |
| Niveau de vie médian | 19 610 € | 22 380 € |
| Score Pierreinvest | 74/100 | 62/100 |
| Taux de taxe foncière | 40,15 % | 41,67 % |
| DPE F et G | 5,6 % | 15,1 % |
| Arrêtés CatNat | 12 | 12 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 24 658 | 21 000 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Orly ou Villeneuve-le-Roi : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Orly affiche un rendement brut estimé à 6,6 %, contre 6,1 % à Villeneuve-le-Roi.
Le prix au m² est 1 % plus bas à Orly qu'à Villeneuve-le-Roi, quand le loyer au m² y est 8 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Orly.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −324 € à Orly et −356 € à Villeneuve-le-Roi, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 153 800 € pour un T2 type à Orly, 154 800 € à Villeneuve-le-Roi, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 40,15 % à Orly et de 41,67 % à Villeneuve-le-Roi.
Orly est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Villeneuve-le-Roi est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,6 % des DPE réalisés à Orly sont classés F ou G, contre 15,1 % à Villeneuve-le-Roi : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Villeneuve-le-Roi.
Géorisques recense 12 arrêtés de catastrophe naturelle à Orly et 12 à Villeneuve-le-Roi.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Orly ou à Villeneuve-le-Roi ?
Orly, avec un rendement brut de 6,6 % contre 6,1 %, soit 0,5 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Orly et à Villeneuve-le-Roi ?
Environ 153 800 € à Orly et 154 800 € à Villeneuve-le-Roi pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Orly ou Villeneuve-le-Roi ?
Villeneuve-le-Roi, avec 15,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.