Charges récupérables : ce que paie le locataire, ce qui reste au bailleur

Ce qui est récupérable

Le décret de 1987 range les charges en huit familles :

1. Ascenseurs et monte-charges : électricité, exploitation, menues réparations.
2. Eau froide, eau chaude et chauffage collectif : consommation, entretien courant, menues réparations des installations.
3. Installations individuelles : entretien courant de la chaudière, du chauffe-eau, de la robinetterie (souvent payé directement par le locataire).
4. Parties communes intérieures : électricité, produits d'entretien, menues réparations (minuterie, interphone).
5. Espaces extérieurs : entretien des voies, des espaces verts, des aires de jeux.
6. Hygiène : produits et matériel de nettoyage, désinsectisation, vidange des fosses.
7. Équipements divers : abonnement au réseau collectif de télévision, ramonage des conduits de fumée.
8. Impositions et redevances : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d'assainissement.

Le salaire du gardien est récupérable à 75 % s'il assure à la fois l'entretien des parties communes et l'élimination des déchets, à 40 % s'il n'en assure qu'une.

Ce qui reste au bailleur

• La taxe foncière (hors TEOM), les frais de gestion du syndic, les honoraires d'agence.
• Les gros travaux et grosses réparations : ravalement, toiture, remplacement de la chaudière ou de l'ascenseur.
• L'assurance de l'immeuble et votre assurance propriétaire non occupant.
• Le fonds de travaux de la copropriété.

Dans une copropriété, le relevé annuel du syndic distingue les charges récupérables et non récupérables : servez-vous-en pour la régularisation.

La TEOM, ville par ville

Montant estimé de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour un T2 de 40 m², calculé avec le taux voté par la commune ou l'intercommunalité :

La TEOM figure sur votre avis de taxe foncière, sur une ligne distincte. Vous pouvez en demander le remboursement au locataire chaque année, au prorata de sa durée d'occupation. Certaines communes appliquent à la place une redevance d'enlèvement payée directement par l'occupant : vérifiez votre avis.

Provision, régularisation ou forfait

• En location nue, le locataire verse une provision mensuelle. Une fois par an, le bailleur régularise en comparant provisions et dépenses réelles, et tient les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois. Un trop-perçu se rembourse, un manque se réclame, dans la limite de trois ans.
• En location meublée, le bailleur peut choisir un forfait, fixé au bail, sans régularisation. Il doit rester en rapport avec les dépenses réelles. Pratique en colocation, il oblige à bien estimer les charges dès le départ.
• La régularisation tardive : si elle intervient plus d'un an après l'exigibilité, le locataire peut demander un paiement échelonné sur douze mois.

Exemple : Le Gosier

À Le Gosier, le taux de TEOM atteint 19,50 % : pour notre T2 type, la taxe représente environ 388 €/an, sur une taxe foncière totale estimée à 837 €/an. Refacturée au locataire, elle allège d'autant les charges du bailleur et améliore le rendement net d'environ 0,2 point.

Notre lecture

La récupération des charges est un geste de gestion basique, souvent négligé par les bailleurs qui gèrent eux-mêmes. Trois réflexes : prévoir une provision réaliste dès le bail (une provision trop faible crée des régularisations douloureuses), refacturer la TEOM chaque année, et conserver tous les justificatifs. Si vous déléguez la gestion, vérifiez que l'agence fait la régularisation : c'est l'une des tâches qui justifient ses honoraires (voir gérer soi-même ou passer par une agence). Côté taxe foncière, la part non récupérable pèse sur le rendement dans certaines villes plus que d'autres : notre étude sur la taxe foncière les identifie.

Les pièges à éviter

• Refacturer la taxe foncière : seule la TEOM est récupérable, jamais la taxe foncière elle-même.
• Oublier le prorata : un locataire arrivé en juillet ne paie que la moitié de la TEOM de l'année.
• Laisser filer les régularisations : au-delà de trois ans, les sommes ne peuvent plus être réclamées.
• Inclure des frais de gestion ou des honoraires dans les charges : ils restent à la charge du bailleur.

Sources : Décret n° 87-713 du 26 août 1987 (liste des charges récupérables), loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 23), DGFiP (taux communaux de taxe foncière et de TEOM, exercice 2025), Pierreinvest (T2 de 40 m²). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.