Population en hausse et rendement élevé : où investir en 2026 ?
Par Michael Bechay · Mis à jour le
163 communes cumulent une population en hausse entre 2017 et 2023 (recensements INSEE) et un rendement brut T1-T2 supérieur à la médiane nationale (6,1 %). Saint-Chamond arrive en tête avec 11,6 %.
351 des 465 communes analysées gagnent des habitants sur la période.
Où la population augmente-t-elle avec un rendement supérieur à la médiane ?
| # | Ville | Population | Évolution 2017-2023 | Rendement brut | Vacance |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Chamond (42) | 35 646 | +0,32 %/an | 11,6 % | 12,2 % |
| 2 | Nevers (58) | 33 085 | +0,05 %/an | 11,4 % | 18,9 % |
| 3 | Carcassonne (11) | 46 080 | +0,02 %/an | 10,6 % | 13,5 % |
| 4 | Nogent-sur-Oise (60) | 21 907 | +1,50 %/an | 10,4 % | 9,2 % |
| 5 | Oyonnax (01) | 22 480 | +0,04 %/an | 9,9 % | 15,5 % |
| 6 | Saint-Benoît (974) | 38 604 | +0,37 %/an | 9,8 % | 7,2 % |
| 7 | Saint-Étienne (42) | 173 136 | +0,06 %/an | 9,8 % | 15,0 % |
| 8 | Mons-en-Barœul (59) | 21 105 | +0,26 %/an | 9,8 % | 7,9 % |
| 9 | Villeneuve-sur-Lot (47) | 22 350 | +0,21 %/an | 9,7 % | 12,7 % |
| 10 | Bergerac (24) | 27 110 | +0,17 %/an | 9,6 % | 12,0 % |
| 11 | Épinal (88) | 32 251 | +0,27 %/an | 9,6 % | 12,9 % |
| 12 | Creil (60) | 36 301 | +0,30 %/an | 9,5 % | 12,9 % |
| 13 | Villiers-le-Bel (95) | 30 053 | +1,38 %/an | 9,3 % | 9,4 % |
| 14 | Dreux (28) | 31 543 | +0,27 %/an | 9,2 % | 15,1 % |
| 15 | Denain (59) | 20 665 | +0,69 %/an | 9,2 % | 15,8 % |
| 16 | Aurillac (15) | 26 214 | +0,46 %/an | 9,1 % | 14,0 % |
| 17 | Roanne (42) | 35 409 | +0,50 %/an | 9,0 % | 14,1 % |
| 18 | Cahors (46) | 20 050 | +0,14 %/an | 9,0 % | 14,0 % |
| 19 | Évreux (27) | 49 360 | +0,56 %/an | 8,8 % | 14,0 % |
| 20 | Auxerre (89) | 35 097 | +0,22 %/an | 8,8 % | 13,0 % |
| 21 | Ris-Orangis (91) | 31 189 | +1,09 %/an | 8,8 % | 7,5 % |
| 22 | Montereau-Fault-Yonne (77) | 22 279 | +1,64 %/an | 8,7 % | 13,2 % |
| 23 | Perpignan (66) | 121 616 | +0,20 %/an | 8,7 % | 15,0 % |
| 24 | Dole (39) | 23 840 | +0,09 %/an | 8,6 % | 10,1 % |
| 25 | Saint-André (974) | 58 885 | +0,76 %/an | 8,6 % | 7,4 % |
| 26 | Alès (30) | 46 125 | +2,31 %/an | 8,6 % | 13,3 % |
| 27 | Saint-Joseph (974) | 39 207 | +0,68 %/an | 8,5 % | 8,1 % |
| 28 | Lens (62) | 32 920 | +0,78 %/an | 8,5 % | 15,8 % |
| 29 | Sens (89) | 27 106 | +0,74 %/an | 8,5 % | 14,2 % |
| 30 | Les Ulis (91) | 25 886 | +0,44 %/an | 8,5 % | 6,3 % |
Rendement élevé, population en baisse : le piège
Ces villes affichent plus de 7 % de rendement brut mais perdent plus de 0,5 % d'habitants par an : la demande locative peut s'éroder et la vacance augmenter.
| # | Ville | Évolution 2017-2023 | Rendement brut | Vacance |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Calais (62) | −1,48 %/an | 7,2 % | 10,6 % |
| 2 | Montluçon (03) | −1,21 %/an | 17,2 % | 21,0 % |
| 3 | Grigny (91) | −1,13 %/an | 17,4 % | 8,5 % |
| 4 | Le Creusot (71) | −0,88 %/an | 8,9 % | 15,8 % |
| 5 | Bondy (93) | −0,88 %/an | 7,8 % | 8,6 % |
| 6 | Chaumont (52) | −0,87 %/an | 9,7 % | 11,2 % |
| 7 | Le Robert (972) | −0,87 %/an | 9,3 % | 11,4 % |
| 8 | Saint-Dizier (52) | −0,82 %/an | 10,8 % | 13,8 % |
| 9 | Cambrai (59) | −0,74 %/an | 8,3 % | 14,3 % |
| 10 | Épinay-sur-Seine (93) | −0,69 %/an | 7,9 % | 9,2 % |
| 11 | Châlons-en-Champagne (51) | −0,67 %/an | 9,0 % | 12,9 % |
| 12 | Maubeuge (59) | −0,67 %/an | 11,6 % | 12,6 % |
| 13 | Cavaillon (84) | −0,64 %/an | 7,1 % | 10,4 % |
| 14 | Belfort (90) | −0,62 %/an | 9,7 % | 16,3 % |
| 15 | Kourou (973) | −0,57 %/an | 9,3 % | 13,9 % |
Comment lire ces chiffres ?
Le taux de croissance annuel moyen compare les populations des deux derniers recensements de l'INSEE. Une population qui augmente soutient la demande locative, surtout si la construction neuve reste modérée ; une population qui baisse n'exclut pas un bon investissement, mais impose de viser les biens et les quartiers les plus demandés. Croisez toujours avec la vacance (LOVAC) affichée sur chaque page commune.
Questions fréquentes
Combien de villes gagnent des habitants entre 2017 et 2023 ?
351 des 465 communes analysées, selon les séries historiques du recensement de l'INSEE.
Quelle ville rentable gagne le plus d'habitants ?
Saint-Laurent-du-Maroni (Guyane) : +4,16 % par an entre 2017 et 2023, pour un rendement brut de 7,8 %.
Une population en baisse est-elle rédhibitoire ?
Non, mais elle signale un risque de vacance : vérifiez le taux de logements vacants et visez les biens rénovés, bien situés.
Affinez votre recherche. Le classement et l'outil trouver ma ville permettent de croiser rendement, budget et région.
Sources : DVF 2024-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), séries historiques du recensement (INSEE), LOVAC (Cerema). Données du 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil fiscal ou en investissement. Méthodologie.
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