Investissement locatif · Seine-Saint-Denis

Investir à Épinay-sur-Seine (93) : rendement locatif, prix et loyers en 2026

TerritoireSeine-Saint-Denis (93)·Île-de-France
Population52 833 habitants
Marché Zone AZone tendueLoyers encadrés
FiabilitéÉlevée492 ventes · 1 612 annonces
Mis à jour3 octobre 2026·Méthode

L'essentiel

En 2026, à Épinay-sur-Seine, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 3 226 €/m² (492 ventes DVF 2021-2025) et se loue 22,9 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 7,7 % hors charges.

C'est 1,6 point au-dessus de la médiane des 30 communes analysées du département (Seine-Saint-Denis, 6,1 %) : Épinay-sur-Seine se classe 100^e sur 465 pour le rendement brut.

Un T2 de 40 m² au prix médian (129 000 €), loué 825 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 223 € par mois (cash-flow estimé de −223 €/mois après charges et impôt).

Rendement brut T1-T27,7 %

Rendement net T25,7 %

Cash-flow T2 · 40 m²−223 €/mois

Score Pierreinvest78/100

Quel est le prix de l'immobilier à Épinay-sur-Seine ?

Prix de vente médian au m², ventes 2021-2025
Type de bien	Médiane	25 % des ventes sous	75 % des ventes sous	Ventes
Appartement 1-2 pièces (T1-T2)	3 226 €/m²	2 772 €	3 770 €	492
Appartement 3 pièces et plus	2 514 €/m²	2 131 €	2 947 €	984
Appartement, tous types	2 722 €/m²	2 258 €	3 231 €	1 483
Maison	3 688 €/m²	3 208 €	4 423 €	361

Le prix médian des appartements a progressé de 1,1 % entre 2021 (2 718 €/m²) et 2025 (2 747 €/m²).

Prix médian au m² par année de vente (DVF, agrégats d'au moins 10 ventes).

Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.

Quel loyer pour un logement à Épinay-sur-Seine ?

Loyer d'annonce au m², charges comprises, location vide (2025)
Type de bien	Loyer estimé	Intervalle	Annonces	Fiabilité
Appartement 1-2 pièces (T1-T2)	22,9 €/m²	17,9 – 29,4 €	1 612	Bonne
Appartement 3 pièces et plus	17,0 €/m²	13,1 – 22,2 €	1 268	Prudence
Appartement, tous types	19,5 €/m²	15,0 – 25,4 €	2 889	Bonne
Maison	16,1 €/m²	9,7 – 26,8 €	155	Bonne

Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.

Quel rendement locatif à Épinay-sur-Seine ?

Rendements estimés d'un bien type (hypothèses modifiables dans le simulateur)
Bien type	Prix	Loyer HC	Brut	Net	Net-net	Cash-flow
T2 de 40 m²	129 000 €	825 €/mois	7,7 %	5,7 %	4,5 %	−223 €/mois
T3 de 65 m²	163 400 €	996 €/mois	7,3 %	5,3 %	4,3 %	−311 €/mois
Maison de 90 m²	331 900 €	1 308 €/mois	4,7 %	3,6 %	3,4 %	−899 €/mois

Hypothèses de calcul

Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.

Simulez votre investissement à Épinay-sur-Seine

Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.

Le bien Prix d'achat (€) Frais de notaire (%) Travaux (€) Loyer mensuel hors charges (€)

Charges annuelles Charges non récupérables (€) Taxe foncière (€) Assurance PNO (€) Vacance locative (%)

Crédit et fiscalité Apport (€) Taux du crédit (%) Durée (années) Assurance emprunteur (%) Tranche marginale d'imposition Régime fiscal

Rendement brut–

Rendement net–

Rendement net-net–

Cash-flow mensuel–

Mensualité–

Impôt annuel estimé–

Estimation indicative, pas un conseil financier ou fiscal. Impôt de la première année, hors déficit foncier reportable.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Épinay-sur-Seine ?

Impôt estimé la première année sur le T2 type (TMI 30 %)
Régime	Impôt + PS / an	Remarque
Location nue, micro-foncier	3 107 €	Abattement de 30 %, PS 17,2 %
Location nue, réel	1 669 €	Charges, taxe foncière et intérêts déduits
Meublé, micro-BIC	2 514 €	Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 %
LMNP au réel	0 €	Amortissement du bâti, des frais et du mobilier

Taux global de taxe foncière bâtie : 40,58 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 6,98 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 904 € par an.

Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.

Quelle part de passoires thermiques à Épinay-sur-Seine ?

CDEF

A	B	C	D	E	F	G
0,0 %	2,7 %	31,8 %	31,2 %	24,2 %	7,2 %	2,9 %

10,1 % des DPE réalisés à Épinay-sur-Seine classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.

Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1^er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.

Source : DPE des logements existants, ADEME (14 587 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.

Quels risques naturels et technologiques à Épinay-sur-Seine ?

Inondation Mouvement de terrain Phénomène lié à l'atmosphère Risque industriel Transport de marchandises dangereuses

15 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.

Source : Géorisques (base GASPAR).

Quels points vérifier avant d'investir à Épinay-sur-Seine ?

Loyers encadrés. Épinay-sur-Seine applique l'encadrement des loyers (Plaine Commune) : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Vérifiez le plafond de l'adresse avant de retenir un loyer dans votre calcul.

Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.

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Comparer : Épinay-sur-Seine ou Villeneuve-la-Garenne, Épinay-sur-Seine ou Deuil-la-Barre.

Dans quels classements figure Épinay-sur-Seine ?

Meilleurs rendements à moins de 80 km de Paris13^e · 7,7 %

Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Épinay-sur-Seine

Est-il rentable d'investir à Épinay-sur-Seine ?

Avec un rendement brut estimé à 7,7 % pour un T1-T2, Épinay-sur-Seine se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −223 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 223 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 78/100.

Quel budget pour acheter un T2 à Épinay-sur-Seine ?

Comptez environ 129 000 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 10 300 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 2 772 € et 3 770 € le m².

Quel loyer pour un T2 à Épinay-sur-Seine ?

Un T2 de 40 m² se loue environ 825 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 22,9 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 17,9 à 29,4 €/m².

Épinay-sur-Seine est-elle en zone tendue ?

Épinay-sur-Seine est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers s'y applique (territoire : Plaine Commune).

Combien coûte la taxe foncière à Épinay-sur-Seine ?

Le taux global de taxe foncière bâtie est de 40,58 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 904 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.

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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 223 € par mois à Épinay-sur-Seine : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.

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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Épinay-sur-Seine.

Sources et date de mise à jour

Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.

Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.

Citer ces données

« À Épinay-sur-Seine, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 7,7 % en 2026 (prix médian 3 226 €/m², loyer 22,9 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/93-seine-saint-denis/epinay-sur-seine/