Marché et données · Étude
Villes étudiantes : le rendement réel d'un petit logement
Par Michael Bechay · Publié le
Parmi les 84 villes qui comptent au moins 5 000 étudiants, le rendement brut médian d'un T1-T2 est de 5,8 %, contre 6,1 % pour l'ensemble des villes analysées. Saint-Étienne arrive en tête avec 9,8 %.
Les petites surfaces y trouvent preneur rapidement à la rentrée, mais la vacance estivale et la rotation annuelle pèsent sur le rendement net.
Les villes étudiantes les plus rentables
| # | Ville | Étudiants | Rendement brut T1-T2 | Loyer T1-T2 (cc) | Prix T1-T2 | Logements vacants |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Saint-Étienne (42) | 23 319 | 9,8 % | 11,4 €/m² | 1 263 €/m² | 15,0 % |
| 2 | Limoges (87) | 20 418 | 8,8 % | 13,4 €/m² | 1 643 €/m² | 13,0 % |
| 3 | Perpignan (66) | 10 048 | 8,7 % | 13,6 €/m² | 1 700 €/m² | 15,0 % |
| 4 | Troyes (10) | 8 325 | 8,2 % | 13,7 €/m² | 1 813 €/m² | 17,7 % |
| 5 | Tarbes (65) | 5 535 | 7,9 % | 11,9 €/m² | 1 625 €/m² | 14,9 % |
| 6 | Roubaix (59) | 12 945 | 7,9 % | 15,7 €/m² | 2 141 €/m² | 13,7 % |
| 7 | Évry-Courcouronnes (91) | 15 862 | 7,8 % | 20,9 €/m² | 2 881 €/m² | 7,5 % |
| 8 | Valenciennes (59) | 11 130 | 7,5 % | 14,1 €/m² | 2 036 €/m² | 14,5 % |
| 9 | Saint-Étienne-du-Rouvray (76) | 6 750 | 7,4 % | 14,3 €/m² | 2 093 €/m² | 9,7 % |
| 10 | Saint-Denis (974) | 13 916 | 7,1 % | 17,1 €/m² | 2 600 €/m² | 9,1 % |
| 11 | Compiègne (60) | 5 869 | 7,0 % | 17,0 €/m² | 2 611 €/m² | 11,4 % |
| 12 | Mont-Saint-Aignan (76) | 21 261 | 7,0 % | 15,7 €/m² | 2 438 €/m² | 7,7 % |
| 13 | Dunkerque (59) | 5 011 | 6,8 % | 15,6 €/m² | 2 459 €/m² | 9,2 % |
| 14 | Vandœuvre-lès-Nancy (54) | 15 618 | 6,8 % | 14,0 €/m² | 2 215 €/m² | 9,4 % |
| 15 | Le Mans (72) | 15 468 | 6,8 % | 13,5 €/m² | 2 143 €/m² | 9,0 % |
Les villes où les étudiants pèsent le plus
Le poids des étudiants dans la population mesure la profondeur de la demande pour les petites surfaces :
| # | Ville | Étudiants pour 1 000 habitants | Rendement brut T1-T2 | Ménages locataires du privé |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Mont-Saint-Aignan (76) | 1 054,4 | 7,0 % | 36,7 % |
| 2 | Saint-Martin-d'Hères (38) | 957,3 | 6,1 % | 38,8 % |
| 3 | Villeneuve-d'Ascq (59) | 658,2 | 6,5 % | 24,4 % |
| 4 | Loos (59) | 637,4 | 6,3 % | 30,8 % |
| 5 | Talence (33) | 532,8 | 4,7 % | 48,7 % |
| 6 | Vandœuvre-lès-Nancy (54) | 521,6 | 6,8 % | 41,3 % |
| 7 | Le Kremlin-Bicêtre (94) | 517,1 | 5,0 % | 37,0 % |
| 8 | Champs-sur-Marne (77) | 466,6 | 6,0 % | 28,5 % |
| 9 | Pessac (33) | 436,9 | 5,0 % | 36,1 % |
| 10 | Nanterre (92) | 428,2 | 5,2 % | 25,2 % |
Exemple à Saint-Étienne
À Saint-Étienne, un T2 de 40 m² au prix médian coûte 50 500 € et se loue environ 412 €/mois hors charges, soit 9,8 % brut et 6,5 % net. Un studio se loue plus cher au m² qu'un T2, mais s'achète aussi plus cher au m² : l'écart de rendement est souvent faible, alors que la rotation est plus forte.
Les règles propres à la location étudiante
- Bail meublé étudiant de 9 mois, non reconductible tacitement, qui permet de récupérer le logement l'été (sans garantie de le relouer).
- Garantie Visale gratuite pour la plupart des étudiants, qui protège contre les impayés.
- Location meublée : la liste minimale du mobilier est fixée par décret ; le régime LMNP permet d'amortir le bien.
Les pièges à éviter
- Compter 12 mois de loyer avec un bail de 9 mois : prévoyez la vacance estivale ou une location courte en été là où elle est autorisée.
- S'éloigner des campus et des transports : à quelques arrêts près, la demande s'effondre.
- Négliger la concurrence des résidences étudiantes neuves, qui proposent des services que le particulier n'offre pas.
Pour aller plus loin
Studio ou T2 ? Notre étude sur la surface qui rapporte le plus tranche ville par ville. La location étudiante se fait presque toujours meublée : voir le mobilier obligatoire et le bail de 9 mois. Et pour mesurer la rotation des locataires, voir les villes où la demande locative est la plus forte.
Questions fréquentes
Quelle est la ville étudiante la plus rentable ?
Saint-Étienne (Loire), avec un rendement brut estimé à 9,8 % pour un T1-T2, parmi les villes d'au moins 5 000 étudiants.
Un studio est-il plus rentable qu'un T2 ?
Le loyer au m² d'un studio est plus élevé, mais son prix au m² aussi ; après vacance et rotation, l'écart de rendement net est souvent faible.
Quel bail pour un étudiant ?
Un bail meublé d'un an, ou un bail meublé étudiant de neuf mois sans reconduction tacite.
Combien de villes françaises comptent plus de 5 000 étudiants ?
84 des villes de plus de 20 000 habitants analysées par Pierreinvest.
Sources : Ministère de l'Enseignement supérieur (effectifs étudiants), DVF 2024-2025, 24 derniers mois (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025, LOVAC (Cerema). Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
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