Investissement locatif · Seine-Saint-Denis

Investir à Aulnay-sous-Bois (93) : rendement locatif, prix et loyers en 2026

TerritoireSeine-Saint-Denis (93)·Île-de-France
Population87 599 habitants
Marché Zone AZone tendue
FiabilitéÉlevée577 ventes · 2 936 annonces
Mis à jour3 octobre 2026·Méthode

L'essentiel

En 2026, à Aulnay-sous-Bois, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 3 810 €/m² (577 ventes DVF 2021-2025) et se loue 22,7 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 6,4 % hors charges.

C'est 0,3 point au-dessus de la médiane des 30 communes analysées du département (Seine-Saint-Denis, 6,1 %) : Aulnay-sous-Bois se classe 185^e sur 465 pour le rendement brut.

Un T2 de 40 m² au prix médian (152 400 €), loué 817 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 321 € par mois (cash-flow estimé de −321 €/mois après charges et impôt).

Rendement brut T1-T26,4 %

Rendement net T24,8 %

Cash-flow T2 · 40 m²−321 €/mois

Score Pierreinvest71/100

Quel est le prix de l'immobilier à Aulnay-sous-Bois ?

Prix de vente médian au m², ventes 2021-2025
Type de bien	Médiane	25 % des ventes sous	75 % des ventes sous	Ventes
Appartement 1-2 pièces (T1-T2)	3 810 €/m²	3 048 €	4 493 €	577
Appartement 3 pièces et plus	2 417 €/m²	1 918 €	3 347 €	597
Appartement, tous types	3 231 €/m²	2 221 €	4 026 €	1 177
Maison	3 832 €/m²	3 247 €	4 574 €	1 581

Le prix médian des appartements a reculé de 1,6 % entre 2021 (3 256 €/m²) et 2025 (3 203 €/m²).

Prix médian au m² par année de vente (DVF, agrégats d'au moins 10 ventes).

Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.

Quel loyer pour un logement à Aulnay-sous-Bois ?

Loyer d'annonce au m², charges comprises, location vide (2025)
Type de bien	Loyer estimé	Intervalle	Annonces	Fiabilité
Appartement 1-2 pièces (T1-T2)	22,7 €/m²	18,4 – 28,1 €	2 936	Bonne
Appartement 3 pièces et plus	17,1 €/m²	13,0 – 22,5 €	1 226	Prudence
Appartement, tous types	19,5 €/m²	15,5 – 24,4 €	4 157	Bonne
Maison	18,3 €/m²	13,5 – 24,8 €	294	Bonne

Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.

Quel rendement locatif à Aulnay-sous-Bois ?

Rendements estimés d'un bien type (hypothèses modifiables dans le simulateur)
Bien type	Prix	Loyer HC	Brut	Net	Net-net	Cash-flow
T2 de 40 m²	152 400 €	817 €/mois	6,4 %	4,8 %	4,0 %	−321 €/mois
T3 de 65 m²	157 100 €	1 003 €/mois	7,7 %	5,7 %	4,5 %	−269 €/mois
Maison de 90 m²	344 900 €	1 485 €/mois	5,2 %	4,0 %	3,6 %	−861 €/mois

Hypothèses de calcul

Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.

Simulez votre investissement à Aulnay-sous-Bois

Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.

Le bien Prix d'achat (€) Frais de notaire (%) Travaux (€) Loyer mensuel hors charges (€)

Charges annuelles Charges non récupérables (€) Taxe foncière (€) Assurance PNO (€) Vacance locative (%)

Crédit et fiscalité Apport (€) Taux du crédit (%) Durée (années) Assurance emprunteur (%) Tranche marginale d'imposition Régime fiscal

Rendement brut–

Rendement net–

Rendement net-net–

Cash-flow mensuel–

Mensualité–

Impôt annuel estimé–

Estimation indicative, pas un conseil financier ou fiscal. Impôt de la première année, hors déficit foncier reportable.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Aulnay-sous-Bois ?

Impôt estimé la première année sur le T2 type (TMI 30 %)
Régime	Impôt + PS / an	Remarque
Location nue, micro-foncier	3 077 €	Abattement de 30 %, PS 17,2 %
Location nue, réel	1 351 €	Charges, taxe foncière et intérêts déduits
Meublé, micro-BIC	2 490 €	Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 %
LMNP au réel	0 €	Amortissement du bâti, des frais et du mobilier

Taux global de taxe foncière bâtie : 31,85 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 9,62 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 703 € par an.

Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.

Quelle part de passoires thermiques à Aulnay-sous-Bois ?

CDEF

A	B	C	D	E	F	G
0,1 %	0,6 %	48,0 %	27,5 %	12,7 %	6,2 %	4,9 %

11,1 % des DPE réalisés à Aulnay-sous-Bois classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %). Une part élevée signale des travaux à prévoir, mais aussi des biens négociables.

Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1^er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.

Source : DPE des logements existants, ADEME (13 886 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.

Quels risques naturels et technologiques à Aulnay-sous-Bois ?

Inondation Mouvement de terrain Phénomène lié à l'atmosphère Transport de marchandises dangereuses

14 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.

Source : Géorisques (base GASPAR).

Quels points vérifier avant d'investir à Aulnay-sous-Bois ?

Passoires thermiques. 11,1 % des DPE de Aulnay-sous-Bois sont classés F ou G (médiane des communes : 6,6 %). Exigez le DPE avant toute offre et chiffrez les travaux : les logements F ne pourront plus être loués à partir du 1^er janvier 2028.

Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.

Communes voisines où investir

Comparer : Aulnay-sous-Bois ou Le Blanc-Mesnil, Aulnay-sous-Bois ou Sevran.

Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Aulnay-sous-Bois

Est-il rentable d'investir à Aulnay-sous-Bois ?

Avec un rendement brut estimé à 6,4 % pour un T1-T2, Aulnay-sous-Bois se situe au-dessus de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −321 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 321 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 71/100.

Quel budget pour acheter un T2 à Aulnay-sous-Bois ?

Comptez environ 152 400 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 12 200 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 048 € et 4 493 € le m².

Quel loyer pour un T2 à Aulnay-sous-Bois ?

Un T2 de 40 m² se loue environ 817 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 22,7 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 18,4 à 28,1 €/m².

Aulnay-sous-Bois est-elle en zone tendue ?

Aulnay-sous-Bois est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.

Combien coûte la taxe foncière à Aulnay-sous-Bois ?

Le taux global de taxe foncière bâtie est de 31,85 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 703 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.

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Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 321 € par mois à Aulnay-sous-Bois : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.

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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Aulnay-sous-Bois.

Sources et date de mise à jour

Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.

Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.

Citer ces données

« À Aulnay-sous-Bois, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 6,4 % en 2026 (prix médian 3 810 €/m², loyer 22,7 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/93-seine-saint-denis/aulnay-sous-bois/