Comparatif 2026
Aulnay-sous-Bois ou Le Blanc-Mesnil : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Aulnay-sous-Bois offre le meilleur rendement brut : 6,4 %, contre 6,1 % à Le Blanc-Mesnil.
Le m² est 0 % plus cher à Le Blanc-Mesnil (3 822 €) qu'à Aulnay-sous-Bois (3 810 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Aulnay-sous-Bois dégage le meilleur cash-flow (−321 €/mois contre −352 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Aulnay-sous-Bois et Le Blanc-Mesnil ?
| Indicateur | Aulnay-sous-Bois | Le Blanc-Mesnil |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,4 % | 6,1 % |
| Rendement net T2 | 4,8 % | 4,5 % |
| Cash-flow T2 type | −321 €/mois | −352 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 810 €/m² | 3 822 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 152 400 € | 152 900 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,7 €/m² | 21,5 €/m² |
| Score Pierreinvest | 71/100 | 70/100 |
| Taux de taxe foncière | 31,85 % | 39,88 % |
| DPE F et G | 11,1 % | 6,9 % |
| Arrêtés CatNat | 14 | 11 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 87 599 | 62 376 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Aulnay-sous-Bois ou Le Blanc-Mesnil : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Aulnay-sous-Bois affiche un rendement brut estimé à 6,4 %, contre 6,1 % à Le Blanc-Mesnil.
Le prix au m² est 0 % plus bas à Aulnay-sous-Bois qu'à Le Blanc-Mesnil, quand le loyer au m² y est 6 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Aulnay-sous-Bois.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −321 € à Aulnay-sous-Bois et −352 € à Le Blanc-Mesnil, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 152 400 € pour un T2 type à Aulnay-sous-Bois, 152 900 € à Le Blanc-Mesnil, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 31,85 % à Aulnay-sous-Bois et de 39,88 % à Le Blanc-Mesnil.
Aulnay-sous-Bois est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Le Blanc-Mesnil est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
11,1 % des DPE réalisés à Aulnay-sous-Bois sont classés F ou G, contre 6,9 % à Le Blanc-Mesnil : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Aulnay-sous-Bois.
Géorisques recense 14 arrêtés de catastrophe naturelle à Aulnay-sous-Bois et 11 à Le Blanc-Mesnil.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Aulnay-sous-Bois ou à Le Blanc-Mesnil ?
Aulnay-sous-Bois, avec un rendement brut de 6,4 % contre 6,1 %, soit 0,4 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Aulnay-sous-Bois et à Le Blanc-Mesnil ?
Environ 152 400 € à Aulnay-sous-Bois et 152 900 € à Le Blanc-Mesnil pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Aulnay-sous-Bois ou Le Blanc-Mesnil ?
Aulnay-sous-Bois, avec 11,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.