Investir à Menton (06) : rendement locatif, prix et loyers en 2026

Quel est le prix de l'immobilier à Menton ?

Marge d'erreur : la médiane des appartements de 1-2 pièces est comprise entre 4 774 € et 4 867 €/m² avec 90 % de confiance (2 878 ventes).

Le prix médian des appartements a progressé de 11,2 % entre 2021 (4 455 €/m²) et 2025 (4 955 €/m²).

Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues. Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens (INSEE, Licence Ouverte).

Quel loyer pour un logement à Menton ?

Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.

Loyers réellement payés : observatoire local des loyers

Une annonce surestime souvent le loyer obtenu. L'observatoire local des loyers (Département des Alpes Maritimes, 2024) relève les loyers effectivement payés par les locataires du parc privé, hors charges, dans les 7 zones d'observation qui couvrent Menton.

Pour un 1-2 pièces, le loyer de relocation représente 88 % du loyer d'annonce ANIL ramené hors charges (21,1 €/m²). Calculé avec ce loyer constaté, le rendement brut T1-T2 ressort à 4,6 %, contre 5,2 % avec le loyer d'annonce.

Source : Observatoires locaux des loyers (réseau ANIL – ministère du Logement), Licence Ouverte 2.0. Médianes pondérées par le nombre d'observations lorsque plusieurs zones ou typologies sont regroupées. Le meublé n'est pas couvert par ces données.

Quel rendement locatif à Menton ?

Rendement brut T1-T2 : 5,2 % (de 4,2 % à 6,3 %). L'intervalle de confiance à 90 % cumule l'incertitude du prix médian DVF et celle du loyer estimé par l'ANIL (1 000 tirages). Fiabilité : élevée.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Menton ?

Taux global de taxe foncière bâtie : 39,01 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 13,00 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 888 € par an.

Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.

Quelle part de passoires thermiques à Menton ?

7,3 % des DPE réalisés à Menton classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %).

Source : DPE des logements existants, ADEME (11 027 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.

Quels risques naturels et technologiques à Menton ?

Feu de forêt Inondation Mouvement de terrain Séisme Transport de marchandises dangereuses

37 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.

Source : Géorisques (base GASPAR).

La demande locative est-elle solide à Menton ?

Au 1^er janvier 2025, 8,8 % des logements du parc privé de Menton étaient vacants selon LOVAC, plus que la médiane des communes analysées (8,5 %). 30,2 % des ménages louent dans le parc privé et 11,4 % ont emménagé depuis moins de deux ans (recensement 2022).

Sources : LOVAC (Cerema, DGALN ; secret statistique respecté) ; recensement de la population, INSEE ; effectifs étudiants, ministère de l'Enseignement supérieur ; Urssaf ; Sitadel, SDES. Licence Ouverte. La vacance LOVAC compte les logements privés vides au 1^er janvier, quelle qu'en soit la raison (travaux, succession, logement inadapté).

Qui habite à Menton et quels services trouve-t-on ?

Le niveau de vie renseigne sur la solvabilité des locataires potentiels. Les faits de délinquance sont des faits enregistrés par la police et la gendarmerie : ils dépendent aussi des plaintes déposées et ne mesurent pas la sécurité d'une rue. Pierreinvest les publie bruts, sans note ni classement.

Sources : Filosofi 2021, INSEE (valeurs couvertes par le secret statistique non affichées) ; base permanente des équipements 2025, INSEE ; délinquance enregistrée, SSMSI. Licence Ouverte.

Comment sont gérées les copropriétés de Menton ?

1 160 copropriétés sont immatriculées au registre national à Menton, avec en moyenne 25,9 lots d'habitation. 67 % sont gérées par un syndic professionnel et 4 % par un syndic bénévole ; 29 % n'ont pas de mandat de syndic en cours déclaré au registre (médiane des communes : 41 %).

Période de construction déclarée : 40 % avant 1949, 38 % entre 1949 et 1974, 7 % après 2000. 2 copropriétés ont bénéficié d'une aide publique.

Avant d'acheter un lot, demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le montant du fonds de travaux. Une copropriété sans syndic en exercice ne peut ni voter ni engager de travaux.

Source : registre national d'immatriculation des copropriétés (Anah), fichier du 03/10/2026, Licence Ouverte. Agrégats communaux.

Quels points vérifier avant d'investir à Menton ?

• Risques naturels. 37 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Menton et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
• Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 496 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.

Signaux calculés automatiquement à partir des données de cette page : DVF, ANIL, observatoires locaux des loyers, ADEME, DGFiP, Géorisques, LOVAC, Sitadel et registre des copropriétés.

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Comparer : Nice ou Menton, Saint-Laurent-du-Var ou Menton.

Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Menton

Sources et date de mise à jour

Citer ces données

« À Menton, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,2 % en 2026 (prix médian 4 821 €/m², loyer 23,4 €/m²). » — Pierreinvest (millésime 2026-10, méthode v1.1), d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 4 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/06-alpes-maritimes/menton/