Investissement locatif · Gironde
Investir à Bègles (33) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireGironde (33)·Nouvelle-Aquitaine
- Population31 831 habitants
- Marché Zone B1Zone tendue
- FiabilitéÉlevée481 ventes · 2 058 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Bègles, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 3 667 €/m² (481 ventes DVF 2021-2025) et se loue 17,1 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 5,0 % hors charges.
C'est 0,2 point au-dessus de la médiane des 16 communes analysées du département (Gironde, 4,9 %) : Bègles se classe 357e sur 465 pour le rendement brut.
Un T2 de 40 m² au prix médian (146 700 €), loué 615 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 405 € par mois (cash-flow estimé de −405 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Bègles ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 3 667 €/m² | 3 283 € | 3 980 € | 481 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 196 €/m² | 2 845 € | 3 609 € | 595 |
| Appartement, tous types | 3 433 €/m² | 3 023 € | 3 802 € | 1 079 |
| Maison | 4 294 €/m² | 3 700 € | 4 935 € | 990 |
Le prix médian des appartements a reculé de 9,3 % entre 2021 (3 541 €/m²) et 2025 (3 213 €/m²).
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues.
Quel loyer pour un logement à Bègles ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 17,1 €/m² | 14,4 – 20,3 € | 2 058 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 13,2 €/m² | 11,1 – 15,7 € | 1 922 | Bonne |
| Appartement, tous types | 14,5 €/m² | 12,5 – 16,9 € | 3 931 | Bonne |
| Maison | 14,5 €/m² | 10,8 – 19,5 € | 873 | Bonne |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Quel rendement locatif à Bègles ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 146 700 € | 615 €/mois | 5,0 % | 3,5 % | 3,3 % | −405 €/mois |
| T3 de 65 m² | 207 700 € | 772 €/mois | 4,5 % | 3,0 % | 3,0 % | −627 €/mois |
| Maison de 90 m² | 386 400 € | 1 176 €/mois | 3,6 % | 2,7 % | 2,7 % | −1 288 €/mois |
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
Simulez votre investissement à Bègles
Pré-rempli avec un T2 de 40 m² au prix et au loyer médians. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Bègles ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 316 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 273 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 1 874 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 52,43 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 7,18 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 871 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Bègles ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,4 % | 7,0 % | 65,1 % | 17,6 % | 5,5 % | 2,5 % | 0,9 % |
3,4 % des DPE réalisés à Bègles classent le logement F ou G, moins que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (9 162 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Bègles ?
Inondation Mouvement de terrain Séisme
38 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
Quels points vérifier avant d'investir à Bègles ?
- Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 9,3 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
- Risques naturels. 38 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Bègles et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
- Taxe foncière élevée. Le taux global de 52,43 % fait partie des 25 % les plus élevés des communes analysées (médiane : 45,31 %). Demandez le dernier avis de taxe foncière au vendeur.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 405 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
Signaux calculés automatiquement à partir des données DVF, ANIL, ADEME, DGFiP et Géorisques de cette page.
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Comparer : Talence ou Bègles, Villenave-d'Ornon ou Bègles.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Bègles
Est-il rentable d'investir à Bègles ?
Avec un rendement brut estimé à 5,0 % pour un T1-T2, Bègles se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −405 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 405 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 54/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Bègles ?
Comptez environ 146 700 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 11 700 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 283 € et 3 980 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Bègles ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 615 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 17,1 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 14,4 à 20,3 €/m².
Bègles est-elle en zone tendue ?
Bègles est classée en zone B1 du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers ne s'y applique pas.
Combien coûte la taxe foncière à Bègles ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 52,43 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 871 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Tester mon financement à Bègles
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 405 € par mois à Bègles : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Une fois par mois : le baromètre Pierreinvest et une alerte à chaque mise à jour des prix et des loyers de Bègles.
Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025.
- Loyers : carte des loyers 2025 (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
- DPE : ADEME, jeu « DPE logements existants ».
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers ; zonage ABC du ministère du Logement ; Géorisques.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Page mise à jour le 3 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV) · Une erreur ? Signalez-la.
Citer ces données
« À Bègles, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 5,0 % en 2026 (prix médian 3 667 €/m², loyer 17,1 €/m²). » — Pierreinvest, d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 3 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/33-gironde/begles/