Comparatif 2026
Villenave-d'Ornon ou Bègles : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Bègles offre le meilleur rendement brut : 5,0 %, contre 4,8 % à Villenave-d'Ornon.
Le m² est 2 % plus cher à Bègles (3 667 €) qu'à Villenave-d'Ornon (3 606 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Bègles dégage le meilleur cash-flow (−405 €/mois contre −408 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Villenave-d'Ornon et Bègles ?
| Indicateur | Villenave-d'Ornon | Bègles |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,8 % | 5,0 % |
| Rendement net T2 | 3,3 % | 3,5 % |
| Cash-flow T2 type | −408 €/mois | −405 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 606 €/m² | 3 667 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 144 200 € | 146 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 16,0 €/m² | 17,1 €/m² |
| Score Pierreinvest | 52/100 | 54/100 |
| Taux de taxe foncière | 48,73 % | 52,43 % |
| DPE F et G | 2,2 % | 3,4 % |
| Arrêtés CatNat | 37 | 38 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 42 545 | 31 831 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Villenave-d'Ornon ou Bègles : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Bègles affiche un rendement brut estimé à 5,0 %, contre 4,8 % à Villenave-d'Ornon.
Le prix au m² est 2 % plus bas à Villenave-d'Ornon qu'à Bègles, quand le loyer au m² y est 6 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Villenave-d'Ornon.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −405 € à Bègles et −408 € à Villenave-d'Ornon, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 144 200 € pour un T2 type à Villenave-d'Ornon, 146 700 € à Bègles, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 48,73 % à Villenave-d'Ornon et de 52,43 % à Bègles.
Villenave-d'Ornon est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Bègles est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
2,2 % des DPE réalisés à Villenave-d'Ornon sont classés F ou G, contre 3,4 % à Bègles : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Bègles.
Géorisques recense 37 arrêtés de catastrophe naturelle à Villenave-d'Ornon et 38 à Bègles.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Villenave-d'Ornon ou à Bègles ?
Bègles, avec un rendement brut de 5,0 % contre 4,8 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Villenave-d'Ornon et à Bègles ?
Environ 144 200 € à Villenave-d'Ornon et 146 700 € à Bègles pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Villenave-d'Ornon ou Bègles ?
Bègles, avec 3,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.