Comparatif 2026
Talence ou Villenave-d'Ornon : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Villenave-d'Ornon offre le meilleur rendement brut : 4,8 %, contre 4,5 % à Talence.
Le m² est 22 % plus cher à Talence (4 400 €) qu'à Villenave-d'Ornon (3 606 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Villenave-d'Ornon dégage le meilleur cash-flow (−408 €/mois contre −513 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Talence et Villenave-d'Ornon ?
| Indicateur | Talence | Villenave-d'Ornon |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,5 % | 4,8 % |
| Rendement net T2 | 3,2 % | 3,3 % |
| Cash-flow T2 type | −513 €/mois | −408 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 400 €/m² | 3 606 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 176 000 € | 144 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,4 €/m² | 16,0 €/m² |
| Score Pierreinvest | 53/100 | 52/100 |
| Taux de taxe foncière | 50,75 % | 48,73 % |
| DPE F et G | 3,5 % | 2,2 % |
| Arrêtés CatNat | 28 | 37 |
| Zonage ABC | A | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 46 338 | 42 545 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Talence ou Villenave-d'Ornon : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Villenave-d'Ornon affiche un rendement brut estimé à 4,8 %, contre 4,5 % à Talence.
Le prix au m² est 22 % plus élevé à Talence qu'à Villenave-d'Ornon, quand le loyer au m² y est 15 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Talence.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −408 € à Villenave-d'Ornon et −513 € à Talence, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 176 000 € pour un T2 type à Talence, 144 200 € à Villenave-d'Ornon, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 50,75 % à Talence et de 48,73 % à Villenave-d'Ornon.
Talence est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Villenave-d'Ornon est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,5 % des DPE réalisés à Talence sont classés F ou G, contre 2,2 % à Villenave-d'Ornon : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Talence.
Géorisques recense 28 arrêtés de catastrophe naturelle à Talence et 37 à Villenave-d'Ornon.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Talence ou à Villenave-d'Ornon ?
Villenave-d'Ornon, avec un rendement brut de 4,8 % contre 4,5 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Talence et à Villenave-d'Ornon ?
Environ 176 000 € à Talence et 144 200 € à Villenave-d'Ornon pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Talence ou Villenave-d'Ornon ?
Talence, avec 3,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.