Investissement locatif · Rhône
Investir à Lyon 5e Arrondissement (69) : rendement locatif, prix et loyers en 2026
- TerritoireRhône (69)·Auvergne-Rhône-Alpes
- Population47 777 habitants
- Marché Zone AZone tendueLoyers encadrés
- FiabilitéÉlevée900 ventes · 6 172 annonces
- Mis à jour·Méthode
En 2026, à Lyon 5e Arrondissement, un appartement de 1 ou 2 pièces se vend en médiane 4 635 €/m² (900 ventes DVF 2021-2025) et se loue 19,1 €/m² charges comprises (loyers ANIL 2025), soit un rendement locatif brut estimé à 4,5 % hors charges.
C'est 1,6 point en dessous de la médiane nationale des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %).
Un T2 de 40 m² au prix médian (185 400 €), loué 688 € hors charges et financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, demande un effort d'épargne d'environ 528 € par mois (cash-flow estimé de −528 €/mois après charges et impôt).
Quel est le prix de l'immobilier à Lyon 5e Arrondissement ?
| Type de bien | Médiane | 25 % des ventes sous | 75 % des ventes sous | Ventes |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 4 635 €/m² | 3 912 € | 5 531 € | 900 |
| Appartement 3 pièces et plus | 3 610 €/m² | 2 979 € | 4 500 € | 1 783 |
| Appartement, tous types | 3 967 €/m² | 3 200 € | 4 878 € | 2 683 |
| Maison | 6 324 €/m² | 5 422 € | 7 333 € | 137 |
Marge d'erreur : la médiane des appartements de 1-2 pièces est comprise entre 4 533 € et 4 722 €/m² avec 90 % de confiance (900 ventes).
Le prix médian des appartements a reculé de 7,2 % entre 2021 (4 112 €/m²) et 2025 (3 815 €/m²).
Estimation avancée, 2e trimestre 2026. Les ventes DVF arrivent avec 6 à 12 mois de retard. L'indice Notaires-INSEE des appartements anciens (agglomération de Lyon) a évolué de −2,6 % depuis la moyenne 2025 (−1,9 % sur un an). Appliqué au prix médian 2025 des appartements de Lyon 5e Arrondissement (3 815 €/m²), il donne environ 3 720 €/m².
Indicateur publié séparément et comparé au chiffre DVF définitif à chaque mise à jour : il ne remplace pas la médiane des ventes.
Source : DVF géolocalisées, DGFiP / Etalab. Agrégats uniquement, valeurs extrêmes (hors 5e–95e centile) exclues. Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens (INSEE, Licence Ouverte).
Quel loyer pour un logement à Lyon 5e Arrondissement ?
| Type de bien | Loyer estimé | Intervalle | Annonces | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| Appartement 1-2 pièces (T1-T2) | 19,1 €/m² | 14,9 – 24,6 € | 6 172 | Bonne |
| Appartement 3 pièces et plus | 14,3 €/m² | 10,9 – 18,7 € | 5 396 | Bonne |
| Appartement, tous types | 15,8 €/m² | 12,3 – 20,3 € | 11 490 | Bonne |
| Maison | 14,6 €/m² | 9,6 – 22,3 € | 89 | Prudence |
Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin. Carte des loyers 2025.
Loyers réellement payés : observatoire local des loyers
Une annonce surestime souvent le loyer obtenu. L'observatoire local des loyers (Agglomération de Lyon, 2024) relève les loyers effectivement payés par les locataires du parc privé, hors charges, dans les 5 zones d'observation qui couvrent Lyon 5e Arrondissement.
| Logement | Loyer médian | Observations |
|---|---|---|
| Tous logements, tous baux | 13,2 €/m² | 20 795 |
| Appartement 1-2 pièces | 15,2 €/m² | 11 691 |
| Appartement 3 pièces et plus | 11,9 €/m² | 9 048 |
| Tous logements, emménagés depuis moins d'un an | 13,9 €/m² | 6 984 |
| 1-2 pièces, emménagés depuis moins d'un an | 16,1 €/m² | 4 445 |
Pour un 1-2 pièces, le loyer de relocation représente 94 % du loyer d'annonce ANIL ramené hors charges (17,2 €/m²). Calculé avec ce loyer constaté, le rendement brut T1-T2 ressort à 4,2 %, contre 4,5 % avec le loyer d'annonce.
Source : Observatoires locaux des loyers (réseau ANIL – ministère du Logement), Licence Ouverte 2.0. Médianes pondérées par le nombre d'observations lorsque plusieurs zones ou typologies sont regroupées. Le meublé n'est pas couvert par ces données.
Quel rendement locatif à Lyon 5e Arrondissement ?
| Bien type | Prix | Loyer HC | Brut | Net | Net-net | Cash-flow |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 de 40 m² | 185 400 € | 688 €/mois | 4,5 % | 3,3 % | 3,2 % | −528 €/mois |
| T3 de 65 m² | 234 600 € | 836 €/mois | 4,3 % | 3,1 % | 3,1 % | −691 €/mois |
| Maison de 90 m² | 569 100 € | 1 185 €/mois | 2,5 % | 1,9 % | 1,9 % | −2 276 €/mois |
Rendement brut T1-T2 : 4,5 % (de 3,5 % à 5,4 %). L'intervalle de confiance à 90 % cumule l'incertitude du prix médian DVF et celle du loyer estimé par l'ANIL (1 000 tirages). Fiabilité : élevée.
Hypothèses de calcul
Net : après charges non récupérables (12,0 €/m²/an), taxe foncière estimée, assurance PNO et 5 % de vacance, frais de notaire inclus. Net-net : après impôt (TMI 30 %, régime le plus favorable entre micro-foncier et réel). Cash-flow : crédit 20 ans à 3,21 % + assurance 0,30 %, apport 10 %.
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Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Lyon 5e Arrondissement ?
| Régime | Impôt + PS / an | Remarque |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier | 2 591 € | Abattement de 30 %, PS 17,2 % |
| Location nue, réel | 176 € | Charges, taxe foncière et intérêts déduits |
| Meublé, micro-BIC | 2 096 € | Abattement de 50 %, loyer meublé +10 %, PS 18,6 % |
| LMNP au réel | 0 € | Amortissement du bâti, des frais et du mobilier |
Taux global de taxe foncière bâtie : 32,82 %, taxe d'enlèvement des ordures ménagères : 5,19 % (récupérable sur le locataire) (exercice 2025). Sur le T2 type, la taxe foncière est estimée à environ 610 € par an.
Source : Fiscalité locale des particuliers, DGFiP. Le statut du bailleur privé n'est pas modélisé ici. Estimation, pas un conseil fiscal.
Quelle part de passoires thermiques à Lyon 5e Arrondissement ?
| A | B | C | D | E | F | G |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,1 % | 1,4 % | 32,9 % | 42,1 % | 15,5 % | 4,6 % | 3,5 % |
8,0 % des DPE réalisés à Lyon 5e Arrondissement classent le logement F ou G, plus que la médiane des communes analysées (6,6 %).
Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034. Vérifier un logement.
Source : DPE des logements existants, ADEME (21 544 DPE depuis juillet 2021). Seuls les logements diagnostiqués sont comptés.
Quels risques naturels et technologiques à Lyon 5e Arrondissement ?
Inondation Phénomène lié à l'atmosphère Radon Risque industriel Rupture de barrage Séisme Transport de marchandises dangereuses
24 arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune.
Source : Géorisques (base GASPAR).
La demande locative est-elle solide à Lyon 5e Arrondissement ?
Au 1er janvier 2025, 8,9 % des logements du parc privé de Lyon 5e Arrondissement étaient vacants selon LOVAC, plus que la médiane des communes analysées (8,5 %). 37,0 % des ménages louent dans le parc privé et 16,2 % ont emménagé depuis moins de deux ans (recensement 2022). Avec 4 884 étudiants inscrits (2024-25), la demande en petites surfaces est soutenue.
| Indicateur | Lyon 5e Arrondissement | Médiane des communes | Source |
|---|---|---|---|
| Logements vacants du parc privé | 8,9 % (1 956 logements) | 8,5 % | LOVAC, 1er janvier 2025 |
| Vacants depuis plus de 2 ans | 1,7 % du parc privé | 2,1 % | LOVAC |
| Évolution de la vacance | 14,0 % en 2019 → 8,9 % en 2025 | – | LOVAC |
| Ménages locataires du parc privé | 37,0 % | 28,5 % | Recensement 2022 |
| Ménages emménagés depuis moins de 2 ans | 16,2 % | 12,8 % | Recensement 2022 |
| Résidences principales de 1 ou 2 pièces | 28,3 % | 24,2 % | Recensement 2022 |
| Résidences secondaires | 3,4 % des logements | 2,0 % | Recensement 2022 |
| Étudiants inscrits | 4 884 (102,2 pour 1 000 hab.) | 22,0 pour 1 000 hab. | MESR, 2024-25 |
| Emploi salarié privé | 9 491 (−0,2 % en 5 ans) | +5,7 % en 5 ans | Urssaf, 2025 |
| Logements autorisés sur 5 ans | 621 (23,7 pour 1 000 logements) | 49,8 pour 1 000 | Sitadel, 2021-2025 |
Sources : LOVAC (Cerema, DGALN ; secret statistique respecté) ; recensement de la population, INSEE ; effectifs étudiants, ministère de l'Enseignement supérieur ; Urssaf ; Sitadel, SDES. Licence Ouverte. La vacance LOVAC compte les logements privés vides au 1er janvier, quelle qu'en soit la raison (travaux, succession, logement inadapté).
Qui habite à Lyon 5e Arrondissement et quels services trouve-t-on ?
| Indicateur | Lyon 5e Arrondissement | Médiane des communes |
|---|---|---|
| Niveau de vie médian | 26 130 € par an | 21 820 € |
| Taux de pauvreté | 13,0 % | 19,0 % |
| Ménages imposés | 63,0 % | 52,0 % |
| Équipements et services | 1 733 (36,3 pour 1 000 hab.) | 40,3 pour 1 000 |
| Commerces · santé · écoles | 218 · 244 · 45 | – |
| Gares | 1 | – |
| Cambriolages de logement enregistrés | 8,4 pour 1 000 logements (2025) | 5,6 |
| Destructions et dégradations enregistrées | 8,6 pour 1 000 habitants | 9,4 |
Le niveau de vie renseigne sur la solvabilité des locataires potentiels. Les faits de délinquance sont des faits enregistrés par la police et la gendarmerie : ils dépendent aussi des plaintes déposées et ne mesurent pas la sécurité d'une rue. Pierreinvest les publie bruts, sans note ni classement.
Sources : Filosofi 2021, INSEE (valeurs couvertes par le secret statistique non affichées) ; base permanente des équipements 2025, INSEE ; délinquance enregistrée, SSMSI. Licence Ouverte.
Comment sont gérées les copropriétés de Lyon 5e Arrondissement ?
907 copropriétés sont immatriculées au registre national à Lyon 5e Arrondissement, avec en moyenne 23,5 lots d'habitation. 70 % sont gérées par un syndic professionnel et 4 % par un syndic bénévole ; 26 % n'ont pas de mandat de syndic en cours déclaré au registre (médiane des communes : 41 %).
Période de construction déclarée : 57 % avant 1949, 24 % entre 1949 et 1974, 6 % après 2000. 20 copropriétés ont bénéficié d'une aide publique.
Avant d'acheter un lot, demandez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et le montant du fonds de travaux. Une copropriété sans syndic en exercice ne peut ni voter ni engager de travaux.
Source : registre national d'immatriculation des copropriétés (Anah), fichier du 03/10/2026, Licence Ouverte. Agrégats communaux.
Quelle place pour la location courte durée à Lyon 5e Arrondissement ?
L'instantané Inside Airbnb du 22 juin 2026 recense 894 annonces à Lyon 5e Arrondissement, dont 701 logements entiers (soit 26,8 pour 1 000 logements). 507 ont reçu au moins un commentaire sur les 12 derniers mois ; le prix médian d'un logement entier actif est de 124 € la nuit. 36 % des annonces appartiennent à des hôtes qui en publient plusieurs.
Avant de louer en meublé de tourisme : enregistrement en mairie, autorisation de changement d'usage dans de nombreuses villes, plafond de jours pour une résidence principale et DPE minimal. Données disponibles pour Paris, Lyon, Bordeaux et le Pays basque uniquement : elles ne sont pas extrapolées aux autres communes.
Source : Inside Airbnb, instantané du 22 juin 2026, licence CC BY 4.0. Annonces rattachées à la commune ou à l'arrondissement par leur quartier.
Quels points vérifier avant d'investir à Lyon 5e Arrondissement ?
- Prix en baisse. Le prix médian des appartements a reculé de 7,2 % entre 2021 et 2025. Un prix bas améliore le rendement, mais une baisse durable peut traduire une demande qui s'affaiblit : vérifiez la vacance locative du quartier.
- Risques naturels. 24 arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés pour Lyon 5e Arrondissement et le risque inondation y est recensé. Consultez l'état des risques de l'adresse sur Géorisques et vérifiez le coût de l'assurance.
- Effort d'épargne important. Avec nos hypothèses, un T2 type demande environ 528 € par mois. Un apport plus élevé, une durée plus longue ou un meilleur taux réduisent cet effort.
- Loyers encadrés. Lyon 5e Arrondissement applique l'encadrement des loyers (Lyon et Villeurbanne) : le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Vérifiez le plafond de l'adresse avant de retenir un loyer dans votre calcul.
Signaux calculés automatiquement à partir des données de cette page : DVF, ANIL, observatoires locaux des loyers, ADEME, DGFiP, Géorisques, LOVAC, Sitadel et registre des copropriétés.
Communes voisines où investir
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Lyon 5e Arrondissement
Est-il rentable d'investir à Lyon 5e Arrondissement ?
Avec un rendement brut estimé à 4,5 % pour un T1-T2, Lyon 5e Arrondissement se situe en dessous de la médiane des communes de plus de 20 000 habitants (6,1 %). Le cash-flow d'un T2 de 40 m² est estimé à −528 € par mois avec 10 % d'apport : prévoyez un effort d'épargne d'environ 528 € par mois, qui finance en partie le remboursement du capital. Score Pierreinvest : 44/100.
Quel budget pour acheter un T2 à Lyon 5e Arrondissement ?
Comptez environ 185 400 € pour un T2 de 40 m² au prix médian, plus 14 800 € de frais de notaire estimés. La moitié des ventes d'appartements se sont conclues entre 3 912 € et 5 531 € le m².
Quel loyer pour un T2 à Lyon 5e Arrondissement ?
Un T2 de 40 m² se loue environ 688 € par mois hors charges. Le loyer d'annonce estimé par l'ANIL est de 19,1 €/m² charges comprises, dans un intervalle de 14,9 à 24,6 €/m².
Lyon 5e Arrondissement est-elle en zone tendue ?
Lyon 5e Arrondissement est classée en zone A du zonage ABC (en vigueur depuis le 26 juin 2026). Elle figure en zone tendue du zonage TLV fixé par le décret du 22 décembre 2025 : préavis d'un mois pour le locataire et hausse de loyer plafonnée à la relocation. L'encadrement des loyers s'y applique (territoire : Lyon et Villeurbanne).
Combien coûte la taxe foncière à Lyon 5e Arrondissement ?
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 32,82 % (exercice 2025). Pour un T2 de 40 m², nous l'estimons à environ 610 € par an ; le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale du logement.
Y a-t-il beaucoup de logements vacants à Lyon 5e Arrondissement ?
Au 1er janvier 2025, 8,9 % des logements du parc privé de Lyon 5e Arrondissement étaient vacants (1 956 logements, source LOVAC), pour une médiane de 8,5 % dans les communes analysées. 1,7 % du parc privé est vide depuis plus de deux ans. Le loyer réellement payé à la relocation, relevé par l'observatoire local des loyers, donne un rendement brut T1-T2 de 4,2 %.
Tester mon financement à Lyon 5e Arrondissement
Avec nos hypothèses, un T2 type demande un effort d'épargne d'environ 528 € par mois à Lyon 5e Arrondissement : un meilleur taux ou une durée adaptée peuvent le réduire.
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Sources et date de mise à jour
- Prix : DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), ventes 2021-2025. Licence Ouverte 2.0.
- Loyers d'annonce : carte des loyers (ANIL, DHUP). Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin (2025). Licence Ouverte 2.0.
- Loyers constatés : observatoires locaux des loyers (réseau ANIL, ministère du Logement) — Agglomération de Lyon, 2024. Licence Ouverte 2.0.
- Indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens (INSEE). Licence Ouverte.
- DPE : ADEME, DPE des logements existants. Licence Ouverte 2.0.
- Fiscalité : DGFiP, fiscalité locale des particuliers. Licence Ouverte 2.0.
- Zonages ABC et TLV (ministère du Logement). Licence Ouverte.
- Risques : Géorisques (BRGM, base GASPAR). Open data.
- Vacance : LOVAC, logements vacants du parc privé (Cerema, DGALN). Licence Ouverte.
- Ménages et parc : recensement de la population 2022 (INSEE). Licence Ouverte.
- Revenus : Filosofi 2021 (INSEE). Licence Ouverte.
- Équipements : base permanente des équipements 2025 (INSEE). Licence Ouverte.
- Étudiants : effectifs inscrits (ministère de l'Enseignement supérieur). Licence Ouverte.
- Emploi : effectifs salariés du secteur privé (Urssaf). Licence Ouverte.
- Construction : Sitadel, logements autorisés (SDES). Licence Ouverte.
- Copropriétés : registre national d'immatriculation des copropriétés (Anah). Licence Ouverte.
- Délinquance enregistrée : SSMSI, ministère de l'Intérieur. Licence Ouverte.
- Location courte durée : Inside Airbnb, instantané du 22 juin 2026. CC BY 4.0.
- Taux de crédit : Banque de France, taux moyen des crédits habitat, mai 2026.
Millésime 2026-10, méthode v1.1, page mise à jour le 4 octobre 2026. Lire la méthodologie complète · Télécharger les données (CSV, Parquet) · Journal des corrections · Une erreur ? Signalez-la.
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« À Lyon 5e Arrondissement, le rendement locatif brut d'un T1-T2 est estimé à 4,5 % en 2026 (prix médian 4 635 €/m², loyer 19,1 €/m²). » — Pierreinvest (millésime 2026-10, méthode v1.1), d'après DVF (DGFiP) et la carte des loyers ANIL, mise à jour du 4 octobre 2026, https://pierreinvest.com/investir/69-rhone/lyon-5e-arrondissement/