Comparatif 2026
Bobigny ou Noisy-le-Sec : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Noisy-le-Sec offre le meilleur rendement brut : 5,9 %, contre 5,8 % à Bobigny.
Le m² est 1 % plus cher à Bobigny (4 000 €) qu'à Noisy-le-Sec (3 978 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Noisy-le-Sec dégage le meilleur cash-flow (−381 €/mois contre −390 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Bobigny et Noisy-le-Sec ?
| Indicateur | Bobigny | Noisy-le-Sec |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,8 % | 5,9 % |
| Rendement net T2 | 4,2 % | 4,2 % |
| Cash-flow T2 type | −390 €/mois | −381 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 000 €/m² | 3 978 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 160 000 € | 159 100 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,7 €/m² | 21,9 €/m² |
| Score Pierreinvest | 72/100 | 65/100 |
| Taux de taxe foncière | 50,63 % | 48,64 % |
| DPE F et G | 4,5 % | 10,9 % |
| Arrêtés CatNat | 7 | 16 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Oui |
| Population | 56 927 | 45 510 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Bobigny ou Noisy-le-Sec : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Noisy-le-Sec affiche un rendement brut estimé à 5,9 %, contre 5,8 % à Bobigny.
Le prix au m² est 1 % plus élevé à Bobigny qu'à Noisy-le-Sec, quand le loyer au m² y est 1 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Bobigny.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −381 € à Noisy-le-Sec et −390 € à Bobigny, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 160 000 € pour un T2 type à Bobigny, 159 100 € à Noisy-le-Sec, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 50,63 % à Bobigny et de 48,64 % à Noisy-le-Sec.
Bobigny est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Est Ensemble) ; Noisy-le-Sec est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Est Ensemble).
Parc immobilier et risques
4,5 % des DPE réalisés à Bobigny sont classés F ou G, contre 10,9 % à Noisy-le-Sec : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Noisy-le-Sec.
Géorisques recense 7 arrêtés de catastrophe naturelle à Bobigny et 16 à Noisy-le-Sec.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Bobigny ou à Noisy-le-Sec ?
Noisy-le-Sec, avec un rendement brut de 5,9 % contre 5,8 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Bobigny et à Noisy-le-Sec ?
Environ 160 000 € à Bobigny et 159 100 € à Noisy-le-Sec pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Bobigny ou Noisy-le-Sec ?
Noisy-le-Sec, avec 10,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.