Comparatif 2026
Drancy ou Bobigny : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Drancy offre le meilleur rendement brut : 6,3 %, contre 5,8 % à Bobigny.
Le m² est 7 % plus cher à Bobigny (4 000 €) qu'à Drancy (3 750 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Drancy dégage le meilleur cash-flow (−334 €/mois contre −390 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Drancy et Bobigny ?
| Indicateur | Drancy | Bobigny |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,3 % | 5,8 % |
| Rendement net T2 | 4,6 % | 4,2 % |
| Cash-flow T2 type | −334 €/mois | −390 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 750 €/m² | 4 000 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 150 000 € | 160 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,0 €/m² | 21,7 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 10,3 % | 9,2 % |
| Ménages locataires du parc privé | 27,0 % | 24,2 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 3,5 | 149,8 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +14,0 % | +7,8 % |
| Niveau de vie médian | 18 660 € | 16 330 € |
| Score Pierreinvest | 62/100 | 66/100 |
| Taux de taxe foncière | 43,20 % | 50,63 % |
| DPE F et G | 18,9 % | 4,5 % |
| Arrêtés CatNat | 12 | 7 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Oui |
| Population | 72 390 | 56 927 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Drancy ou Bobigny : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Drancy affiche un rendement brut estimé à 6,3 %, contre 5,8 % à Bobigny.
Le prix au m² est 6 % plus bas à Drancy qu'à Bobigny, quand le loyer au m² y est 1 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Drancy.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −334 € à Drancy et −390 € à Bobigny, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 150 000 € pour un T2 type à Drancy, 160 000 € à Bobigny, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 43,20 % à Drancy et de 50,63 % à Bobigny.
Drancy est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Bobigny est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Est Ensemble).
Parc immobilier et risques
18,9 % des DPE réalisés à Drancy sont classés F ou G, contre 4,5 % à Bobigny : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Drancy.
Géorisques recense 12 arrêtés de catastrophe naturelle à Drancy et 7 à Bobigny.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Drancy ou à Bobigny ?
Drancy, avec un rendement brut de 6,3 % contre 5,8 %, soit 0,5 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Drancy et à Bobigny ?
Environ 150 000 € à Drancy et 160 000 € à Bobigny pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Drancy ou Bobigny ?
Drancy, avec 18,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.