Comparatif 2026
Bondy ou Les Pavillons-sous-Bois : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Bondy offre le meilleur rendement brut : 7,5 %, contre 6,4 % à Les Pavillons-sous-Bois.
Le m² est 6 % plus cher à Les Pavillons-sous-Bois (3 604 €) qu'à Bondy (3 386 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Bondy dégage le meilleur cash-flow (−242 €/mois contre −313 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Bondy et Les Pavillons-sous-Bois ?
| Indicateur | Bondy | Les Pavillons-sous-Bois |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,5 % | 6,4 % |
| Rendement net T2 | 5,5 % | 4,7 % |
| Cash-flow T2 type | −242 €/mois | −313 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 386 €/m² | 3 604 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 135 500 € | 144 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 23,6 €/m² | 21,4 €/m² |
| Score Pierreinvest | 80/100 | 69/100 |
| Taux de taxe foncière | 40,50 % | 39,07 % |
| DPE F et G | 5,7 % | 18,9 % |
| Arrêtés CatNat | 16 | 14 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Oui | Non |
| Population | 50 595 | 25 804 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Bondy ou Les Pavillons-sous-Bois : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Bondy affiche un rendement brut estimé à 7,5 %, contre 6,4 % à Les Pavillons-sous-Bois.
Le prix au m² est 6 % plus bas à Bondy qu'à Les Pavillons-sous-Bois, quand le loyer au m² y est 10 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Bondy.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −242 € à Bondy et −313 € à Les Pavillons-sous-Bois, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 135 500 € pour un T2 type à Bondy, 144 200 € à Les Pavillons-sous-Bois, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 40,50 % à Bondy et de 39,07 % à Les Pavillons-sous-Bois.
Bondy est en zone A, en zone tendue, avec encadrement des loyers (Est Ensemble) ; Les Pavillons-sous-Bois est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,7 % des DPE réalisés à Bondy sont classés F ou G, contre 18,9 % à Les Pavillons-sous-Bois : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Les Pavillons-sous-Bois.
Géorisques recense 16 arrêtés de catastrophe naturelle à Bondy et 14 à Les Pavillons-sous-Bois.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Bondy ou à Les Pavillons-sous-Bois ?
Bondy, avec un rendement brut de 7,5 % contre 6,4 %, soit 1,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Bondy et à Les Pavillons-sous-Bois ?
Environ 135 500 € à Bondy et 144 200 € à Les Pavillons-sous-Bois pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Bondy ou Les Pavillons-sous-Bois ?
Les Pavillons-sous-Bois, avec 18,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.