Débuter · Guide pilier
Investissement locatif : par où commencer avec 20 000 € d'apport ?
Par Michael Bechay · Publié le
Avec 20 000 € d'apport, vous pouvez couvrir les frais de notaire et 10 % du coût d'un appartement jusqu'à environ 106 000 € : c'est le prix médian d'un T2 de 40 m² dans 153 des 465 villes analysées.
Si la banque accepte de financer les frais, le même apport représente 10 % d'un projet d'environ 200 000 € frais compris.
Combien peut-on emprunter avec 20 000 € ?
L'apport ne fixe pas seul le budget : la banque regarde d'abord vos revenus, avec un taux d'endettement plafonné à 35 % assurance comprise et une durée de 25 ans au plus (règle du Haut Conseil de stabilité financière). L'apport sert surtout à payer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien) et à rassurer le prêteur.
Pour un achat à 106 000 € avec 20 000 € d'apport, il faut emprunter environ 94 500 € : à 3,32 % sur 20 ans, assurance comprise, la mensualité est d'environ 563 €/mois.
Les villes où 20 000 € suffisent
Villes où un T2 de 40 m² au prix médian coûte au plus 106 000 €, classées par score Pierreinvest (rendement, fiabilité, tension locative, DPE et risques) :
| # | Ville | Prix du T2 | Loyer hors charges | Rendement brut | Cash-flow T2 | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Grigny (91) | 46 700 € | 676 €/mois | 17,4 % | +69 €/mois | 86/100 |
| 2 | Mons-en-Barœul (59) | 73 200 € | 596 €/mois | 9,8 % | −82 €/mois | 82/100 |
| 3 | Le Grand-Quevilly (76) | 91 000 € | 581 €/mois | 7,7 % | −174 €/mois | 82/100 |
| 4 | Les Mureaux (78) | 99 500 € | 680 €/mois | 8,2 % | −163 €/mois | 82/100 |
| 5 | Villiers-le-Bel (95) | 99 900 € | 772 €/mois | 9,3 % | −126 €/mois | 82/100 |
| 6 | Saint-Benoît (974) | 60 200 € | 492 €/mois | 9,8 % | −78 €/mois | 82/100 |
| 7 | Hérouville-Saint-Clair (14) | 82 800 € | 520 €/mois | 7,5 % | −166 €/mois | 81/100 |
| 8 | Échirolles (38) | 90 000 € | 568 €/mois | 7,6 % | −185 €/mois | 81/100 |
| 9 | Le Port (974) | 84 700 € | 637 €/mois | 9,0 % | −120 €/mois | 81/100 |
| 10 | Coudekerque-Branche (59) | 78 100 € | 595 €/mois | 9,1 % | −116 €/mois | 80/100 |
| 11 | Garges-lès-Gonesse (95) | 102 400 € | 786 €/mois | 9,2 % | −128 €/mois | 80/100 |
| 12 | Wattrelos (59) | 64 600 € | 573 €/mois | 10,6 % | −72 €/mois | 79/100 |
| 13 | Nogent-sur-Oise (60) | 69 100 € | 601 €/mois | 10,4 % | −80 €/mois | 79/100 |
| 14 | Ris-Orangis (91) | 100 800 € | 736 €/mois | 8,8 % | −141 €/mois | 79/100 |
| 15 | Kourou (973) | 86 800 € | 675 €/mois | 9,3 % | −136 €/mois | 79/100 |
Exemple complet à Grigny
À Grigny, un T2 de 40 m² au prix médian coûte 46 700 €, plus 3 700 € de frais de notaire. Avec 20 000 € d'apport, le prêt s'élève à 30 400 €, soit une mensualité d'environ 181 €/mois.
Loué 676 €/mois hors charges, il rapporte 17,4 % brut et 12,4 % net de charges, de taxe foncière et de vacance. Notre calcul standard (10 % d'apport, soit 5 000 €) aboutit à un cash-flow de +69 €/mois après impôt.
Les étapes, dans l'ordre
- Mesurer sa capacité d'emprunt avec le simulateur de capacité d'emprunt, en gardant une épargne de précaution hors apport.
- Choisir la ville avant le bien : rendement, vacance, DPE, évolution des prix. L'outil trouver ma ville filtre par budget.
- Visiter et chiffrer chaque bien dans le simulateur de rentabilité, avec le loyer réellement signé dans le quartier.
- Faire étudier le financement par un courtier, puis choisir le régime fiscal (location nue ou meublée).
Les pièges à éviter
- Mettre toute son épargne dans l'apport : gardez de quoi couvrir trois à six mois de mensualités et une vacance locative.
- Acheter le moins cher sans regarder le DPE : un logement classé F ou G devra être rénové pour rester louable.
- Oublier les frais annexes : garantie du prêt, frais de dossier, éventuels travaux et ameublement.
Pour aller plus loin
Avant de vous lancer, posez-vous la question de l'ordre : résidence principale ou investissement locatif d'abord. Fixez ensuite votre effort d'épargne maximal, puis négociez : 10 % de remise améliorent sensiblement le rendement et le cash-flow.
Questions fréquentes
Peut-on investir dans l'immobilier locatif avec 20 000 € ?
Oui : 20 000 € couvrent les frais de notaire et 10 % du prix d'un T2 médian dans 153 des 465 villes analysées, à condition que vos revenus permettent d'emprunter le reste.
Quel prix d'achat viser avec 20 000 € d'apport ?
Environ 106 000 € si l'apport doit couvrir les frais de notaire et 10 % du coût total ; jusqu'à 200 000 € frais compris si la banque finance les frais.
Quelle mensualité pour un investissement de 100 000 € ?
Pour 100 000 € empruntés sur 20 ans à 3,32 %, assurance comprise, la mensualité est d'environ 596 €/mois.
Faut-il un apport pour un investissement locatif ?
Ce n'est pas obligatoire, mais la plupart des banques demandent au moins les frais de notaire. Sans apport, le cash-flow se dégrade : voir notre article sur l'emprunt sans apport.
Sources : DVF 2024-2025, 24 derniers mois (DGFiP), carte des loyers ANIL 2025, Banque de France (taux des crédits habitat), décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière. Chiffres Pierreinvest du millésime 2026-11 (méthode v1.2), données mises à jour le 25 octobre 2026. Estimations indicatives, pas un conseil en investissement. Méthodologie.
À lire aussi
- Acheter sa résidence principale ou investir dans le locatif d'abord ?Guide
- Effort d'épargne : combien faut-il vraiment sortir chaque mois pour un investissement locatif ?Guide chiffré
- Négocier le prix d'achat : combien de rendement gagne-t-on avec 10 % de remise ?Étude inédite
- Investissement locatif ou SCPI : le comparatif chiffréComparatif
Préparer mon financement
Préparez votre financement : estimez votre capacité d'emprunt et l'effort d'épargne mensuel avec nos simulateurs gratuits, calculés dans votre navigateur.