Comparatif 2026
Toulouse ou Nice : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Nice offre le meilleur rendement brut : 5,2 %, contre 4,9 % à Toulouse.
Le m² est 32 % plus cher à Nice (4 738 €) qu'à Toulouse (3 593 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Toulouse dégage le meilleur cash-flow (−402 €/mois contre −495 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Toulouse et Nice ?
| Indicateur | Toulouse | Nice |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,9 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 3,4 % | 3,8 % |
| Cash-flow T2 type | −402 €/mois | −495 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 593 €/m² | 4 738 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 143 700 € | 189 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 16,3 €/m² | 22,7 €/m² |
| Score Pierreinvest | 55/100 | 57/100 |
| Taux de taxe foncière | 49,67 % | 42,43 % |
| DPE F et G | 4,4 % | 5,7 % |
| Arrêtés CatNat | 50 | 83 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 514 819 | 357 737 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Toulouse ou Nice : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Nice affiche un rendement brut estimé à 5,2 %, contre 4,9 % à Toulouse.
Le prix au m² est 24 % plus bas à Toulouse qu'à Nice, quand le loyer au m² y est 28 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Toulouse.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −402 € à Toulouse et −495 € à Nice, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 143 700 € pour un T2 type à Toulouse, 189 500 € à Nice, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 49,67 % à Toulouse et de 42,43 % à Nice.
Toulouse est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Nice est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
4,4 % des DPE réalisés à Toulouse sont classés F ou G, contre 5,7 % à Nice : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Nice.
Géorisques recense 50 arrêtés de catastrophe naturelle à Toulouse et 83 à Nice.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Toulouse ou à Nice ?
Nice, avec un rendement brut de 5,2 % contre 4,9 %, soit 0,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Toulouse et à Nice ?
Environ 143 700 € à Toulouse et 189 500 € à Nice pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Toulouse ou Nice ?
Nice, avec 5,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.