Comparatif 2026
Caluire-et-Cuire ou Villefranche-sur-Saône : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Villefranche-sur-Saône offre le meilleur rendement brut : 5,7 %, contre 4,6 % à Caluire-et-Cuire.
Le m² est 57 % plus cher à Caluire-et-Cuire (4 342 €) qu'à Villefranche-sur-Saône (2 763 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Villefranche-sur-Saône dégage le meilleur cash-flow (−271 €/mois contre −488 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Caluire-et-Cuire et Villefranche-sur-Saône ?
| Indicateur | Caluire-et-Cuire | Villefranche-sur-Saône |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,6 % | 5,7 % |
| Rendement net T2 | 3,4 % | 4,1 % |
| Cash-flow T2 type | −488 €/mois | −271 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 342 €/m² | 2 763 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 173 700 € | 110 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,6 €/m² | 14,7 €/m² |
| Score Pierreinvest | 58/100 | 61/100 |
| Taux de taxe foncière | 37,24 % | 32,47 % |
| DPE F et G | 5,9 % | 6,1 % |
| Arrêtés CatNat | 11 | 17 |
| Zonage ABC | A | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 43 597 | 36 172 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Caluire-et-Cuire ou Villefranche-sur-Saône : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Villefranche-sur-Saône affiche un rendement brut estimé à 5,7 %, contre 4,6 % à Caluire-et-Cuire.
Le prix au m² est 57 % plus élevé à Caluire-et-Cuire qu'à Villefranche-sur-Saône, quand le loyer au m² y est 27 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Caluire-et-Cuire.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −271 € à Villefranche-sur-Saône et −488 € à Caluire-et-Cuire, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 173 700 € pour un T2 type à Caluire-et-Cuire, 110 500 € à Villefranche-sur-Saône, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 37,24 % à Caluire-et-Cuire et de 32,47 % à Villefranche-sur-Saône.
Caluire-et-Cuire est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Villefranche-sur-Saône est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,9 % des DPE réalisés à Caluire-et-Cuire sont classés F ou G, contre 6,1 % à Villefranche-sur-Saône : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Villefranche-sur-Saône.
Géorisques recense 11 arrêtés de catastrophe naturelle à Caluire-et-Cuire et 17 à Villefranche-sur-Saône.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Caluire-et-Cuire ou à Villefranche-sur-Saône ?
Villefranche-sur-Saône, avec un rendement brut de 5,7 % contre 4,6 %, soit 1,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Caluire-et-Cuire et à Villefranche-sur-Saône ?
Environ 173 700 € à Caluire-et-Cuire et 110 500 € à Villefranche-sur-Saône pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Caluire-et-Cuire ou Villefranche-sur-Saône ?
Villefranche-sur-Saône, avec 6,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.