Comparatif 2026
Douai ou Cambrai : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Cambrai offre le meilleur rendement brut : 8,5 %, contre 8,4 % à Douai.
Le m² est 4 % plus cher à Douai (1 739 €) qu'à Cambrai (1 680 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Cambrai dégage le meilleur cash-flow (−109 €/mois contre −121 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Douai et Cambrai ?
| Indicateur | Douai | Cambrai |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 8,4 % | 8,5 % |
| Rendement net T2 | 5,7 % | 5,9 % |
| Cash-flow T2 type | −121 €/mois | −109 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 1 739 €/m² | 1 680 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 69 600 € | 67 200 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 13,6 €/m² | 13,2 €/m² |
| Score Pierreinvest | 78/100 | 78/100 |
| Taux de taxe foncière | 52,97 % | 40,33 % |
| DPE F et G | 8,8 % | 14,2 % |
| Arrêtés CatNat | 14 | 10 |
| Zonage ABC | B1 | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 40 250 | 31 134 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Douai ou Cambrai : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Cambrai affiche un rendement brut estimé à 8,5 %, contre 8,4 % à Douai.
Le prix au m² est 4 % plus élevé à Douai qu'à Cambrai, quand le loyer au m² y est 3 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Douai.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −109 € à Cambrai et −121 € à Douai, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 69 600 € pour un T2 type à Douai, 67 200 € à Cambrai, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 52,97 % à Douai et de 40,33 % à Cambrai.
Douai est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers ; Cambrai est en zone B1, hors zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,8 % des DPE réalisés à Douai sont classés F ou G, contre 14,2 % à Cambrai : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Cambrai.
Géorisques recense 14 arrêtés de catastrophe naturelle à Douai et 10 à Cambrai.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Douai ou à Cambrai ?
Cambrai, avec un rendement brut de 8,5 % contre 8,4 %, soit 0,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Douai et à Cambrai ?
Environ 69 600 € à Douai et 67 200 € à Cambrai pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Douai ou Cambrai ?
Cambrai, avec 14,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.