Comparatif 2026
Athis-Mons ou Vigneux-sur-Seine : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Vigneux-sur-Seine offre le meilleur rendement brut : 6,1 %, contre 6,0 % à Athis-Mons.
Le m² est 5 % plus cher à Athis-Mons (3 781 €) qu'à Vigneux-sur-Seine (3 592 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Vigneux-sur-Seine dégage le meilleur cash-flow (−329 €/mois contre −358 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Athis-Mons et Vigneux-sur-Seine ?
| Indicateur | Athis-Mons | Vigneux-sur-Seine |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,0 % | 6,1 % |
| Rendement net T2 | 4,3 % | 4,5 % |
| Cash-flow T2 type | −358 €/mois | −329 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 781 €/m² | 3 592 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 151 200 € | 143 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,1 €/m² | 20,4 €/m² |
| Score Pierreinvest | 64/100 | 66/100 |
| Taux de taxe foncière | 48,13 % | 39,46 % |
| DPE F et G | 9,5 % | 8,5 % |
| Arrêtés CatNat | 22 | 21 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 36 613 | 31 466 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Athis-Mons ou Vigneux-sur-Seine : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Vigneux-sur-Seine affiche un rendement brut estimé à 6,1 %, contre 6,0 % à Athis-Mons.
Le prix au m² est 5 % plus élevé à Athis-Mons qu'à Vigneux-sur-Seine, quand le loyer au m² y est 3 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Athis-Mons.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −329 € à Vigneux-sur-Seine et −358 € à Athis-Mons, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 151 200 € pour un T2 type à Athis-Mons, 143 700 € à Vigneux-sur-Seine, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 48,13 % à Athis-Mons et de 39,46 % à Vigneux-sur-Seine.
Athis-Mons est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Vigneux-sur-Seine est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,5 % des DPE réalisés à Athis-Mons sont classés F ou G, contre 8,5 % à Vigneux-sur-Seine : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Athis-Mons.
Géorisques recense 22 arrêtés de catastrophe naturelle à Athis-Mons et 21 à Vigneux-sur-Seine.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Athis-Mons ou à Vigneux-sur-Seine ?
Vigneux-sur-Seine, avec un rendement brut de 6,1 % contre 6,0 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Athis-Mons et à Vigneux-sur-Seine ?
Environ 151 200 € à Athis-Mons et 143 700 € à Vigneux-sur-Seine pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Athis-Mons ou Vigneux-sur-Seine ?
Athis-Mons, avec 9,5 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.