Comparatif 2026
Vigneux-sur-Seine ou Draveil : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Draveil offre le meilleur rendement brut : 6,3 %, contre 6,1 % à Vigneux-sur-Seine.
Le m² est 1 % plus cher à Vigneux-sur-Seine (3 592 €) qu'à Draveil (3 565 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Draveil dégage le meilleur cash-flow (−319 €/mois contre −329 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Vigneux-sur-Seine et Draveil ?
| Indicateur | Vigneux-sur-Seine | Draveil |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,1 % | 6,3 % |
| Rendement net T2 | 4,5 % | 4,6 % |
| Cash-flow T2 type | −329 €/mois | −319 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 592 €/m² | 3 565 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 143 700 € | 142 600 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 20,4 €/m² | 20,8 €/m² |
| Score Pierreinvest | 66/100 | 66/100 |
| Taux de taxe foncière | 39,46 % | 42,43 % |
| DPE F et G | 8,5 % | 10,1 % |
| Arrêtés CatNat | 21 | 24 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 31 466 | 30 098 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Vigneux-sur-Seine ou Draveil : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Draveil affiche un rendement brut estimé à 6,3 %, contre 6,1 % à Vigneux-sur-Seine.
Le prix au m² est 1 % plus élevé à Vigneux-sur-Seine qu'à Draveil, quand le loyer au m² y est 2 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Vigneux-sur-Seine.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −319 € à Draveil et −329 € à Vigneux-sur-Seine, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 143 700 € pour un T2 type à Vigneux-sur-Seine, 142 600 € à Draveil, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 39,46 % à Vigneux-sur-Seine et de 42,43 % à Draveil.
Vigneux-sur-Seine est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Draveil est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
8,5 % des DPE réalisés à Vigneux-sur-Seine sont classés F ou G, contre 10,1 % à Draveil : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Draveil.
Géorisques recense 21 arrêtés de catastrophe naturelle à Vigneux-sur-Seine et 24 à Draveil.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Vigneux-sur-Seine ou à Draveil ?
Draveil, avec un rendement brut de 6,3 % contre 6,1 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Vigneux-sur-Seine et à Draveil ?
Environ 143 700 € à Vigneux-sur-Seine et 142 600 € à Draveil pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Vigneux-sur-Seine ou Draveil ?
Draveil, avec 10,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.