Comparatif 2026
Boulogne-Billancourt ou Saint-Cloud : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Saint-Cloud offre le meilleur rendement brut : 4,5 %, contre 3,9 % à Boulogne-Billancourt.
Le m² est 28 % plus cher à Boulogne-Billancourt (8 785 €) qu'à Saint-Cloud (6 889 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Saint-Cloud dégage le meilleur cash-flow (−748 €/mois contre −1 023 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Boulogne-Billancourt et Saint-Cloud ?
| Indicateur | Boulogne-Billancourt | Saint-Cloud |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 3,9 % | 4,5 % |
| Rendement net T2 | 3,2 % | 3,6 % |
| Cash-flow T2 type | −1 023 €/mois | −748 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 8 785 €/m² | 6 889 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 351 400 € | 275 600 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 32,0 €/m² | 29,0 €/m² |
| Score Pierreinvest | 52/100 | 52/100 |
| Taux de taxe foncière | 15,80 % | 21,84 % |
| DPE F et G | 15,4 % | 15,9 % |
| Arrêtés CatNat | 7 | 13 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 119 019 | 29 855 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Boulogne-Billancourt ou Saint-Cloud : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Saint-Cloud affiche un rendement brut estimé à 4,5 %, contre 3,9 % à Boulogne-Billancourt.
Le prix au m² est 28 % plus élevé à Boulogne-Billancourt qu'à Saint-Cloud, quand le loyer au m² y est 10 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Boulogne-Billancourt.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −748 € à Saint-Cloud et −1 023 € à Boulogne-Billancourt, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 351 400 € pour un T2 type à Boulogne-Billancourt, 275 600 € à Saint-Cloud, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 15,80 % à Boulogne-Billancourt et de 21,84 % à Saint-Cloud.
Boulogne-Billancourt est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Saint-Cloud est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
15,4 % des DPE réalisés à Boulogne-Billancourt sont classés F ou G, contre 15,9 % à Saint-Cloud : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-Cloud.
Géorisques recense 7 arrêtés de catastrophe naturelle à Boulogne-Billancourt et 13 à Saint-Cloud.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Boulogne-Billancourt ou à Saint-Cloud ?
Saint-Cloud, avec un rendement brut de 4,5 % contre 3,9 %, soit 0,6 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Boulogne-Billancourt et à Saint-Cloud ?
Environ 351 400 € à Boulogne-Billancourt et 275 600 € à Saint-Cloud pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Boulogne-Billancourt ou Saint-Cloud ?
Saint-Cloud, avec 15,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.