Comparatif 2026
Saint-Cloud ou Sèvres : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Sèvres offre le meilleur rendement brut : 4,8 %, contre 4,5 % à Saint-Cloud.
Le m² est 15 % plus cher à Saint-Cloud (6 889 €) qu'à Sèvres (5 992 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Sèvres dégage le meilleur cash-flow (−641 €/mois contre −748 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Saint-Cloud et Sèvres ?
| Indicateur | Saint-Cloud | Sèvres |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,5 % | 4,8 % |
| Rendement net T2 | 3,6 % | 3,7 % |
| Cash-flow T2 type | −748 €/mois | −641 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 6 889 €/m² | 5 992 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 275 600 € | 239 700 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 29,0 €/m² | 26,5 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 21,8 €/m² | 21,8 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 7,3 % | 6,9 % |
| Ménages locataires du parc privé | 29,2 % | 23,5 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 14,7 | 53,5 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | −1,3 % | −2,5 % |
| Niveau de vie médian | 39 760 € | 33 680 € |
| Score Pierreinvest | 50/100 | 51/100 |
| Taux de taxe foncière | 21,84 % | 29,26 % |
| DPE F et G | 15,9 % | 10,7 % |
| Arrêtés CatNat | 13 | 18 |
| Zonage ABC | A bis | A bis |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 29 855 | 22 303 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Saint-Cloud ou Sèvres : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Sèvres affiche un rendement brut estimé à 4,8 %, contre 4,5 % à Saint-Cloud.
Le prix au m² est 15 % plus élevé à Saint-Cloud qu'à Sèvres, quand le loyer au m² y est 9 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Saint-Cloud.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −641 € à Sèvres et −748 € à Saint-Cloud, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 275 600 € pour un T2 type à Saint-Cloud, 239 700 € à Sèvres, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 21,84 % à Saint-Cloud et de 29,26 % à Sèvres.
Saint-Cloud est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Sèvres est en zone A bis, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
15,9 % des DPE réalisés à Saint-Cloud sont classés F ou G, contre 10,7 % à Sèvres : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Saint-Cloud.
Géorisques recense 13 arrêtés de catastrophe naturelle à Saint-Cloud et 18 à Sèvres.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Saint-Cloud ou à Sèvres ?
Sèvres, avec un rendement brut de 4,8 % contre 4,5 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Saint-Cloud et à Sèvres ?
Environ 275 600 € à Saint-Cloud et 239 700 € à Sèvres pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Saint-Cloud ou Sèvres ?
Saint-Cloud, avec 15,9 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.