Comparatif 2026
Champigny-sur-Marne ou Noisy-le-Grand : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Champigny-sur-Marne offre le meilleur rendement brut : 5,8 %, contre 5,1 % à Noisy-le-Grand.
Le m² est 12 % plus cher à Noisy-le-Grand (4 826 €) qu'à Champigny-sur-Marne (4 298 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Champigny-sur-Marne dégage le meilleur cash-flow (−406 €/mois contre −500 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Champigny-sur-Marne et Noisy-le-Grand ?
| Indicateur | Champigny-sur-Marne | Noisy-le-Grand |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,8 % | 5,1 % |
| Rendement net T2 | 4,3 % | 3,8 % |
| Cash-flow T2 type | −406 €/mois | −500 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 298 €/m² | 4 826 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 171 900 € | 193 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 23,1 €/m² | 22,9 €/m² |
| Score Pierreinvest | 61/100 | 61/100 |
| Taux de taxe foncière | 36,62 % | 33,98 % |
| DPE F et G | 13,0 % | 3,5 % |
| Arrêtés CatNat | 20 | 21 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 78 072 | 72 978 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Champigny-sur-Marne ou Noisy-le-Grand : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Champigny-sur-Marne affiche un rendement brut estimé à 5,8 %, contre 5,1 % à Noisy-le-Grand.
Le prix au m² est 11 % plus bas à Champigny-sur-Marne qu'à Noisy-le-Grand, quand le loyer au m² y est 1 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Champigny-sur-Marne.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −406 € à Champigny-sur-Marne et −500 € à Noisy-le-Grand, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 171 900 € pour un T2 type à Champigny-sur-Marne, 193 000 € à Noisy-le-Grand, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 36,62 % à Champigny-sur-Marne et de 33,98 % à Noisy-le-Grand.
Champigny-sur-Marne est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Noisy-le-Grand est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
13,0 % des DPE réalisés à Champigny-sur-Marne sont classés F ou G, contre 3,5 % à Noisy-le-Grand : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Champigny-sur-Marne.
Géorisques recense 20 arrêtés de catastrophe naturelle à Champigny-sur-Marne et 21 à Noisy-le-Grand.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Champigny-sur-Marne ou à Noisy-le-Grand ?
Champigny-sur-Marne, avec un rendement brut de 5,8 % contre 5,1 %, soit 0,7 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Champigny-sur-Marne et à Noisy-le-Grand ?
Environ 171 900 € à Champigny-sur-Marne et 193 000 € à Noisy-le-Grand pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Champigny-sur-Marne ou Noisy-le-Grand ?
Champigny-sur-Marne, avec 13,0 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.