Comparatif 2026
Noisy-le-Grand ou Champs-sur-Marne : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Champs-sur-Marne offre le meilleur rendement brut : 5,8 %, contre 5,1 % à Noisy-le-Grand.
Le m² est 20 % plus cher à Noisy-le-Grand (4 826 €) qu'à Champs-sur-Marne (4 010 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Champs-sur-Marne dégage le meilleur cash-flow (−394 €/mois contre −500 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Noisy-le-Grand et Champs-sur-Marne ?
| Indicateur | Noisy-le-Grand | Champs-sur-Marne |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,1 % | 5,8 % |
| Rendement net T2 | 3,8 % | 4,1 % |
| Cash-flow T2 type | −500 €/mois | −394 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 826 €/m² | 4 010 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 193 000 € | 160 400 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,9 €/m² | 21,4 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 17,8 €/m² | 19,3 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 6,4 % | 5,3 % |
| Ménages locataires du parc privé | 27,1 % | 28,5 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 37,1 | 466,6 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +5,8 % | +12,6 % |
| Niveau de vie médian | 23 490 € | 23 750 € |
| Score Pierreinvest | 59/100 | 67/100 |
| Taux de taxe foncière | 33,98 % | 48,36 % |
| DPE F et G | 3,5 % | 3,8 % |
| Arrêtés CatNat | 21 | 19 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 72 978 | 27 451 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Noisy-le-Grand ou Champs-sur-Marne : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Champs-sur-Marne affiche un rendement brut estimé à 5,8 %, contre 5,1 % à Noisy-le-Grand.
Le prix au m² est 20 % plus élevé à Noisy-le-Grand qu'à Champs-sur-Marne, quand le loyer au m² y est 7 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Noisy-le-Grand.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −394 € à Champs-sur-Marne et −500 € à Noisy-le-Grand, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 193 000 € pour un T2 type à Noisy-le-Grand, 160 400 € à Champs-sur-Marne, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 33,98 % à Noisy-le-Grand et de 48,36 % à Champs-sur-Marne.
Noisy-le-Grand est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Champs-sur-Marne est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,5 % des DPE réalisés à Noisy-le-Grand sont classés F ou G, contre 3,8 % à Champs-sur-Marne : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Champs-sur-Marne.
Géorisques recense 21 arrêtés de catastrophe naturelle à Noisy-le-Grand et 19 à Champs-sur-Marne.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Noisy-le-Grand ou à Champs-sur-Marne ?
Champs-sur-Marne, avec un rendement brut de 5,8 % contre 5,1 %, soit 0,6 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Noisy-le-Grand et à Champs-sur-Marne ?
Environ 193 000 € à Noisy-le-Grand et 160 400 € à Champs-sur-Marne pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Noisy-le-Grand ou Champs-sur-Marne ?
Champs-sur-Marne, avec 3,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.