Comparatif 2026
Champs-sur-Marne ou Torcy : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Champs-sur-Marne offre le meilleur rendement brut : 5,8 %, contre 5,6 % à Torcy.
Le m² est 1 % plus cher à Champs-sur-Marne (4 010 €) qu'à Torcy (3 989 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Champs-sur-Marne dégage le meilleur cash-flow (−394 €/mois contre −400 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Champs-sur-Marne et Torcy ?
| Indicateur | Champs-sur-Marne | Torcy |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,8 % | 5,6 % |
| Rendement net T2 | 4,1 % | 4,0 % |
| Cash-flow T2 type | −394 €/mois | −400 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 010 €/m² | 3 989 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 160 400 € | 159 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 21,4 €/m² | 20,8 €/m² |
| Score Pierreinvest | 67/100 | 67/100 |
| Taux de taxe foncière | 48,36 % | 48,64 % |
| DPE F et G | 3,8 % | 3,6 % |
| Arrêtés CatNat | 19 | 16 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 27 451 | 22 810 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Champs-sur-Marne ou Torcy : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Champs-sur-Marne affiche un rendement brut estimé à 5,8 %, contre 5,6 % à Torcy.
Le prix au m² est 1 % plus élevé à Champs-sur-Marne qu'à Torcy, quand le loyer au m² y est 3 % plus élevé : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Champs-sur-Marne.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −394 € à Champs-sur-Marne et −400 € à Torcy, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 160 400 € pour un T2 type à Champs-sur-Marne, 159 500 € à Torcy, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 48,36 % à Champs-sur-Marne et de 48,64 % à Torcy.
Champs-sur-Marne est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Torcy est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,8 % des DPE réalisés à Champs-sur-Marne sont classés F ou G, contre 3,6 % à Torcy : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Champs-sur-Marne.
Géorisques recense 19 arrêtés de catastrophe naturelle à Champs-sur-Marne et 16 à Torcy.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Champs-sur-Marne ou à Torcy ?
Champs-sur-Marne, avec un rendement brut de 5,8 % contre 5,6 %, soit 0,1 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Champs-sur-Marne et à Torcy ?
Environ 160 400 € à Champs-sur-Marne et 159 500 € à Torcy pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Champs-sur-Marne ou Torcy ?
Champs-sur-Marne, avec 3,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.