Comparatif 2026
Corbeil-Essonnes ou Ris-Orangis : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Ris-Orangis offre le meilleur rendement brut : 8,4 %, contre 7,1 % à Corbeil-Essonnes.
Le m² est 10 % plus cher à Corbeil-Essonnes (2 882 €) qu'à Ris-Orangis (2 620 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Ris-Orangis dégage le meilleur cash-flow (−157 €/mois contre −230 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Corbeil-Essonnes et Ris-Orangis ?
| Indicateur | Corbeil-Essonnes | Ris-Orangis |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 7,1 % | 8,4 % |
| Rendement net T2 | 5,1 % | 6,1 % |
| Cash-flow T2 type | −230 €/mois | −157 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 882 €/m² | 2 620 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 115 300 € | 104 800 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 19,0 €/m² | 20,4 €/m² |
| Score Pierreinvest | 75/100 | 83/100 |
| Taux de taxe foncière | 45,99 % | 41,35 % |
| DPE F et G | 9,7 % | 6,1 % |
| Arrêtés CatNat | 19 | 17 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 54 471 | 31 189 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Corbeil-Essonnes ou Ris-Orangis : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Ris-Orangis affiche un rendement brut estimé à 8,4 %, contre 7,1 % à Corbeil-Essonnes.
Le prix au m² est 10 % plus élevé à Corbeil-Essonnes qu'à Ris-Orangis, quand le loyer au m² y est 7 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Corbeil-Essonnes.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −157 € à Ris-Orangis et −230 € à Corbeil-Essonnes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 115 300 € pour un T2 type à Corbeil-Essonnes, 104 800 € à Ris-Orangis, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 45,99 % à Corbeil-Essonnes et de 41,35 % à Ris-Orangis.
Corbeil-Essonnes est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Ris-Orangis est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
9,7 % des DPE réalisés à Corbeil-Essonnes sont classés F ou G, contre 6,1 % à Ris-Orangis : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Corbeil-Essonnes.
Géorisques recense 19 arrêtés de catastrophe naturelle à Corbeil-Essonnes et 17 à Ris-Orangis.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Corbeil-Essonnes ou à Ris-Orangis ?
Ris-Orangis, avec un rendement brut de 8,4 % contre 7,1 %, soit 1,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Corbeil-Essonnes et à Ris-Orangis ?
Environ 115 300 € à Corbeil-Essonnes et 104 800 € à Ris-Orangis pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Corbeil-Essonnes ou Ris-Orangis ?
Corbeil-Essonnes, avec 9,7 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.