Comparatif 2026
Grasse ou Vallauris : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Grasse offre le meilleur rendement brut : 6,5 %, contre 5,2 % à Vallauris.
Le m² est 44 % plus cher à Vallauris (4 311 €) qu'à Grasse (2 984 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Grasse dégage le meilleur cash-flow (−252 €/mois contre −434 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Grasse et Vallauris ?
| Indicateur | Grasse | Vallauris |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 6,5 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 4,8 % | 4,0 % |
| Cash-flow T2 type | −252 €/mois | −434 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 984 €/m² | 4 311 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 119 400 € | 172 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,1 €/m² | 20,9 €/m² |
| Score Pierreinvest | 70/100 | 59/100 |
| Taux de taxe foncière | 30,97 % | 24,54 % |
| DPE F et G | 5,8 % | 4,2 % |
| Arrêtés CatNat | 42 | 38 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 50 970 | 29 259 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Grasse ou Vallauris : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Grasse affiche un rendement brut estimé à 6,5 %, contre 5,2 % à Vallauris.
Le prix au m² est 31 % plus bas à Grasse qu'à Vallauris, quand le loyer au m² y est 13 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Grasse.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −252 € à Grasse et −434 € à Vallauris, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 119 400 € pour un T2 type à Grasse, 172 500 € à Vallauris, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 30,97 % à Grasse et de 24,54 % à Vallauris.
Grasse est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Vallauris est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
5,8 % des DPE réalisés à Grasse sont classés F ou G, contre 4,2 % à Vallauris : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Grasse.
Géorisques recense 42 arrêtés de catastrophe naturelle à Grasse et 38 à Vallauris.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Grasse ou à Vallauris ?
Grasse, avec un rendement brut de 6,5 % contre 5,2 %, soit 1,3 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Grasse et à Vallauris ?
Environ 119 400 € à Grasse et 172 500 € à Vallauris pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Grasse ou Vallauris ?
Grasse, avec 5,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.