Comparatif 2026
Cannes ou Vallauris : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Vallauris offre le meilleur rendement brut : 5,2 %, contre 4,5 % à Cannes.
Le m² est 26 % plus cher à Cannes (5 422 €) qu'à Vallauris (4 311 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Vallauris dégage le meilleur cash-flow (−434 €/mois contre −601 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Cannes et Vallauris ?
| Indicateur | Cannes | Vallauris |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,5 % | 5,2 % |
| Rendement net T2 | 3,5 % | 4,0 % |
| Cash-flow T2 type | −601 €/mois | −434 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 5 422 €/m² | 4 311 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 216 900 € | 172 500 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 22,8 €/m² | 20,9 €/m² |
| Score Pierreinvest | 52/100 | 59/100 |
| Taux de taxe foncière | 28,07 % | 24,54 % |
| DPE F et G | 3,6 % | 4,2 % |
| Arrêtés CatNat | 52 | 38 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 74 350 | 29 259 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Cannes ou Vallauris : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Vallauris affiche un rendement brut estimé à 5,2 %, contre 4,5 % à Cannes.
Le prix au m² est 26 % plus élevé à Cannes qu'à Vallauris, quand le loyer au m² y est 9 % plus élevé : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Cannes.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −434 € à Vallauris et −601 € à Cannes, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 216 900 € pour un T2 type à Cannes, 172 500 € à Vallauris, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 28,07 % à Cannes et de 24,54 % à Vallauris.
Cannes est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Vallauris est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,6 % des DPE réalisés à Cannes sont classés F ou G, contre 4,2 % à Vallauris : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Vallauris.
Géorisques recense 52 arrêtés de catastrophe naturelle à Cannes et 38 à Vallauris.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Cannes ou à Vallauris ?
Vallauris, avec un rendement brut de 5,2 % contre 4,5 %, soit 0,7 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Cannes et à Vallauris ?
Environ 216 900 € à Cannes et 172 500 € à Vallauris pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Cannes ou Vallauris ?
Vallauris, avec 4,2 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.