Comparatif 2026
Hyères ou La Garde : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, La Garde offre le meilleur rendement brut : 5,4 %, contre 4,7 % à Hyères.
Le m² est 11 % plus cher à Hyères (4 148 €) qu'à La Garde (3 750 €).
Pour un T2 type financé à crédit, La Garde dégage le meilleur cash-flow (−400 €/mois contre −466 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Hyères et La Garde ?
| Indicateur | Hyères | La Garde |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 4,7 % | 5,4 % |
| Rendement net T2 | 3,4 % | 3,7 % |
| Cash-flow T2 type | −466 €/mois | −400 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 4 148 €/m² | 3 750 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 165 900 € | 150 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 18,2 €/m² | 18,7 €/m² |
| Loyer constaté 1-2 pièces (hors charges, OLL) | 15,7 €/m² | 15,0 €/m² |
| Logements vacants du parc privé | 8,4 % | 6,2 % |
| Ménages locataires du parc privé | 33,4 % | 30,2 % |
| Étudiants pour 1 000 habitants | 5,7 | 287,0 |
| Emploi salarié privé sur 5 ans | +5,7 % | +10,2 % |
| Niveau de vie médian | 22 960 € | 23 560 € |
| Score Pierreinvest | 50/100 | 62/100 |
| Taux de taxe foncière | 42,93 % | 59,15 % |
| DPE F et G | 2,8 % | 2,2 % |
| Arrêtés CatNat | 28 | 21 |
| Zonage ABC | A | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 55 858 | 26 476 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Hyères ou La Garde : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, La Garde affiche un rendement brut estimé à 5,4 %, contre 4,7 % à Hyères.
Le prix au m² est 11 % plus élevé à Hyères qu'à La Garde, quand le loyer au m² y est 3 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Hyères.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −400 € à La Garde et −466 € à Hyères, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 165 900 € pour un T2 type à Hyères, 150 000 € à La Garde, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 42,93 % à Hyères et de 59,15 % à La Garde.
Hyères est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; La Garde est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
2,8 % des DPE réalisés à Hyères sont classés F ou G, contre 2,2 % à La Garde : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Hyères.
Géorisques recense 28 arrêtés de catastrophe naturelle à Hyères et 21 à La Garde.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Hyères ou à La Garde ?
La Garde, avec un rendement brut de 5,4 % contre 4,7 %, soit 0,6 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Hyères et à La Garde ?
Environ 165 900 € à Hyères et 150 000 € à La Garde pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Hyères ou La Garde ?
Hyères, avec 2,8 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.