Comparatif 2026
Istres ou Salon-de-Provence : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Salon-de-Provence offre le meilleur rendement brut : 5,6 %, contre 5,6 % à Istres.
Le m² est 1 % plus cher à Istres (3 300 €) qu'à Salon-de-Provence (3 283 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Salon-de-Provence dégage le meilleur cash-flow (−334 €/mois contre −343 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Istres et Salon-de-Provence ?
| Indicateur | Istres | Salon-de-Provence |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,6 % | 5,6 % |
| Rendement net T2 | 3,8 % | 3,9 % |
| Cash-flow T2 type | −343 €/mois | −334 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 3 300 €/m² | 3 283 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 132 000 € | 131 300 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 17,1 €/m² | 17,1 €/m² |
| Score Pierreinvest | 70/100 | 68/100 |
| Taux de taxe foncière | 56,76 % | 48,87 % |
| DPE F et G | 2,1 % | 2,1 % |
| Arrêtés CatNat | 12 | 9 |
| Zonage ABC | A | B1 |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 44 292 | 44 194 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Istres ou Salon-de-Provence : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Salon-de-Provence affiche un rendement brut estimé à 5,6 %, contre 5,6 % à Istres.
Le prix au m² est 1 % plus élevé à Istres qu'à Salon-de-Provence, quand le loyer au m² y est 0 % plus bas : l'écart de prix pèse davantage que l'écart de loyer, d'où un rendement plus faible à Istres.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −334 € à Salon-de-Provence et −343 € à Istres, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 132 000 € pour un T2 type à Istres, 131 300 € à Salon-de-Provence, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 56,76 % à Istres et de 48,87 % à Salon-de-Provence.
Istres est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Salon-de-Provence est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
2,1 % des DPE réalisés à Istres sont classés F ou G, contre 2,1 % à Salon-de-Provence : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Istres.
Géorisques recense 12 arrêtés de catastrophe naturelle à Istres et 9 à Salon-de-Provence.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Istres ou à Salon-de-Provence ?
Salon-de-Provence, avec un rendement brut de 5,6 % contre 5,6 %, soit 0,0 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Istres et à Salon-de-Provence ?
Environ 132 000 € à Istres et 131 300 € à Salon-de-Provence pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Istres ou Salon-de-Provence ?
Istres, avec 2,1 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.