Comparatif 2026
Arles ou Istres : où investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Mis à jour le · Méthode
Pour un T1-T2, Arles offre le meilleur rendement brut : 5,8 %, contre 5,6 % à Istres.
Le m² est 17 % plus cher à Istres (3 300 €) qu'à Arles (2 830 €).
Pour un T2 type financé à crédit, Arles dégage le meilleur cash-flow (−283 €/mois contre −343 €/mois).
Quels indicateurs comparer entre Arles et Istres ?
| Indicateur | Arles | Istres |
|---|---|---|
| Rendement brut T1-T2 | 5,8 % | 5,6 % |
| Rendement net T2 | 4,0 % | 3,8 % |
| Cash-flow T2 type | −283 €/mois | −343 €/mois |
| Prix médian T1-T2 | 2 830 €/m² | 3 300 €/m² |
| Prix d'un T2 de 40 m² | 113 200 € | 132 000 € |
| Loyer T1-T2 (charges comprises) | 15,2 €/m² | 17,1 €/m² |
| Score Pierreinvest | 62/100 | 70/100 |
| Taux de taxe foncière | 46,05 % | 56,76 % |
| DPE F et G | 3,4 % | 2,1 % |
| Arrêtés CatNat | 26 | 12 |
| Zonage ABC | B1 | A |
| Encadrement des loyers | Non | Non |
| Population | 51 811 | 44 292 |
La valeur la plus favorable à l'investisseur est surlignée lorsque la comparaison a un sens.
Arles ou Istres : quelle ville offre le meilleur rendement ?
Pour un appartement de 1 ou 2 pièces, Arles affiche un rendement brut estimé à 5,8 %, contre 5,6 % à Istres.
Le prix au m² est 14 % plus bas à Arles qu'à Istres, quand le loyer au m² y est 11 % plus bas : le niveau des loyers compense celui des prix, d'où un rendement plus élevé à Arles.
Quel cash-flow pour un T2 à crédit ?
Pour un T2 de 40 m² financé sur 20 ans à 3,21 % avec 10 % d'apport, le cash-flow mensuel est estimé à −283 € à Arles et −343 € à Istres, après charges, taxe foncière et impôt.
Le ticket d'entrée diffère : 113 200 € pour un T2 type à Arles, 132 000 € à Istres, hors frais de notaire.
Fiscalité locale et réglementation
Le taux global de taxe foncière bâtie est de 46,05 % à Arles et de 56,76 % à Istres.
Arles est en zone B1, en zone tendue, sans encadrement des loyers ; Istres est en zone A, en zone tendue, sans encadrement des loyers.
Parc immobilier et risques
3,4 % des DPE réalisés à Arles sont classés F ou G, contre 2,1 % à Istres : le risque de travaux imposés par le calendrier DPE (G interdits depuis 2025, F en 2028) est plus élevé à Arles.
Géorisques recense 26 arrêtés de catastrophe naturelle à Arles et 12 à Istres.
Simulez un T2 dans les deux villes
Pré-rempli avec les prix et loyers médians. Modifiez une valeur : les deux colonnes se recalculent en direct, dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d'investir à Arles ou à Istres ?
Arles, avec un rendement brut de 5,8 % contre 5,6 %, soit 0,2 point d'écart pour un T1-T2.
Quel budget pour un T2 à Arles et à Istres ?
Environ 113 200 € à Arles et 132 000 € à Istres pour 40 m² au prix médian, plus environ 8 % de frais de notaire.
Quelle ville compte le plus de passoires thermiques, Arles ou Istres ?
Arles, avec 3,4 % de DPE F ou G (ADEME, DPE réalisés depuis juillet 2021).
Aller plus loin
Sources : DVF 2021-2025 (DGFiP, Etalab), carte des loyers ANIL 2025 (estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin), ADEME, DGFiP, Géorisques. Méthodologie.